Prima casa e locazione parziale: agevolazioni, chiarimenti e come funziona.

Il mondo delle locazioni è molto complesso. Interpretare la legge Italiana e decifrare per intero la questione dell’abitazione principale e delle agevolazioni fiscali, richiederebbe una laurea in giurisprudenza. Tuttavia, oggi, il sottoscritto desidera condividere il tema bollente della prima casa e locazione parziale con gli oltre 39.000 lettori che leggono questo blog ogni mese.

Conviene affittare la prima casa. Ecco come non perdere le agevolazioni fiscali

Vediamo inoltre di capire come sia possibile l’affitto parziale della propria casa senza perdere le agevolazioni, ed evitare così che un bel giorno l’agenzia delle entrate o il vostro comune di appartenenza, vengano a suonarvi il campanello per sanzionarvi, chiedervi gli arretrati e così spillarvi dal portafogli, tasse, tributi e imposte non versate.

Sono davvero tanti i proprietari Italiani che possiedono più di un immobile, spesso costoro si chiedono come poter affittare la prima casa per comprarne un altra o come poter affittare il proprio immobile principale per pochi mesi senza rischiare di perdere i benefici fiscali.

Il sottoscritto, fin dal lontano 1997, ogni mese aiuta e assiste decine di locatori sparsi in ogni angolo d’Italia alle prese con la propria locazione parziale.

Per me ogni contratto è un esperienza e ho da tempo imparato, che ogni locazione, così come ogni proprietario, sono unici.

Casa, donne e motori …. gioie e dolori. Cit. Miki Martinazzi

Passano gli anni e diventa sempre più complesso per migliaia di locatori capire come riuscire a mantenere le agevolazioni prima casa e quindi non pagare l’IMU e TASI.

Dovete sapere che l’80% dei proprietari di immobili, quanto sono in procinto di affittare casa, fanno le cose alla rinfusa, stipulano contratti di locazione già in partenza nulli e interpretano la legge 431/98 alla “carlona”.

Poi, quanto i nodi arrivano al pettine, costoro piangono perché solo dopo si accorgono di aver fatto delle cazzate e di aver consegnato la propria prima casa ad un inquilino che prima o poi gli farà “VEDERE I SORCI VERDI”.


Miki, si può affittare parte della prima casa?

Quindi, come si fa a locare un immobile adibito ad abitazione principale come casa vacanza per breve periodo senza perdere i vantaggi fiscali e i requisiti di prima casa ai fini delle agevolazioni Imu ed Irpef ?

Piccola premessa: l’art. 1571 c.c. definisce la locazione come un contratto con il quale una parte si obbliga una parte a far godere all’altra parte una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Brocardi.it

Detto questo, la legge permette ad ogni proprietario di locare parzialmente o totalmente il proprio immobile.

Che la vostra locazione abbia per oggetto la casa vacanza o qualsiasi altra tipologia, non è rilevante (salvo naturalmente, alcuni casi specifici).

Il locatore quindi definito anche contribuente, per non perdere le agevolazioni fiscali deve dimorare abitualmente nell’abitazione principale egli stesso o i suoi familiari.

In sostanza, questi ultimi devono avere la residenza effettiva nell’immobile che intendono locare e l’utilizzo della stessa deve essere prevalente, tale aspetto e FONDAMENTALE per mantenere le agevolazioni ai fini IMU e IRPEF.

Per vostra conoscenza vi rimetto quanto contenuto nell’articolo 10 del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR comma 3bis)

Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la
possiede a titolo di proprieta’ o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unita’ immobiliare non risulti locata.

articolo 10 del Dpr 917/86 comma 3 bis . Testo unico delle imposte sui redditi.

Miki, come posso ottenere l’esenzione IMU 2022 prima casa ?

Ecco cosa stabilisce il DL 201 del 2011 nello specifico articolo 13, comma 2, convertito dalla L. 214 del 2011 per tutti quei proprietari che vogliono mantenere le agevolazioni per l’abitazione principale e le relative pertinenze (C/2, C/6 e C/7):

per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unita’ immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile.

Decreto-legge del 6 dicembre 2011 n. 201 –
Disposizioni urgenti per la crescita, l’equita’ e il consolidamento dei conti pubblici

Quindi, cari locatori occhio a quel che fate e a come lo farete…..

Se volete mantenere le agevolazioni imu e irpef, l’uso prevalente del vostro immobile DEVE essere quello di abitazione principale in cui dimorate abitualmente e risiedete anagraficamente.

Cari proprietari, se intendete locare il vostro immobile parzialmente usufruendo pure dell’aliquota fissa, conosciuta come “cedolare secca” è indispensabile valutare attentamente ogni vostro singolo caso.

Questo aspetto vi permetterà di non incorrere in pesanti sanzioni e vi eviterà di rischiare che qualcuno venga a bussarvi alla porta per chiedere gli arretrati tributari.

Vi ricordo inoltre che il contratto di locazione parziale di immobile, si rifà alla disciplina locatizia contenuta nella L. 431/98.

Che vogliate affittare con contratto transitorio, oppure intendiate affittare parzialmente a studenti, famiglie, operai, imprenditori o chicchessia, vi esorto a prestare massima attenzione a chi vi infilerete in casa vostra e a non dare mai nulla per scontato.

Gli errori si pagano e metter mano al portafogli basta poco.

Prestate la massima attenzione.

Un caro saluto
Miki Martinazzi, esperto e specialista in locazioni sicure.


Miki Martinazzi

👉👉 Considerato l'enciclopedia Italiana delle locazioni sicure, blindo ogni affitto, duplicando o triplicando i profitti. Tutelo i proprietari dagli inquilini furbetti e insolventi e da una Legge menefreghista che, anno dopo anno affievolisce la proprietà privata.

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