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Risoluzione anticipata del contratto di locazione: ecco come fare la disdetta

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Fra i tanti crucci che riguardano la locazione il recesso del conduttore e del locatore è un argomento principe. In questa guida voglio essere il più sintetico e semplice possibile, cercando di illustrare quali sono gli adempimenti fiscali, i costi e come applicare nel modo corretto la risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Ti anticipo subito che in questo articolo non troverai argomenti pallosi, ma una guida pratica da chi ha oltre 22 anni di esperienza in questo affascinante e delicato settore, quello delle locazioni immobiliari. Ti mostrerò i passi più semplici ed efficaci per arrivare, facilmente, dove vuoi.

Ecco l’indice di che cosa andremo a vedere in questo articolo

  1. La risoluzione anticipata del contratto di locazione come si fà?
  2. Risoluzione consensuale del contratto di locazione come applicarla
  3. Le soluzioni a portata di mano, basta vederle
  4. Il recesso anticipato del conduttore come fare la disdetta
  5. Il recesso anticipato del locatore i passi passi giusti da fare
  6. Il recesso convenzionale del locatore: la scappatoia furba!
  7. Costi e adempimenti fiscali-tributari
  8. Il mio punto di vista,cosa sapere di un affitto

La risoluzione anticipata del contratto di locazione come si fà

Mettiamo subito in chiaro che la disdetta di un contratto può essere fatta anche domani mattina, sempre che le parti (locatore e conduttore) di comune accordo, siano pronte a rescindere dal contratto con effetto immediato.

Altra cosa sono gli obblighi di legge, che in questo articolo passo dopo passo andremo a sviscerare.

Prima di addentrarmi in questo affascinante mondo che Amo da oltre 22 anni, voglio dirti che non esiste miglior contratto di affitto al mondo, che il buon senso umano. Cosa voglio dire?

Semplicemente, che difronte alle difficoltà di qualsiasi tipo, che tu sia locatore o conduttore di un immobile, se in questo momento ti trovi nei guai o in una situazione difficile di qualsiasi tipo (la vita ci mette ogni giorno difronte a prove da superare), come per esempio lasciare la casa dove abiti entro pochi mesi o addirittura pochi giorni e non sai come dirlo al locatore, la cosa più semplice anziché cercare scappatoie o tecniche astute per aggirare il problema, basterebbe prendere il telefono, contattare il tuo locatore, fissare un incontro e intraprendere un dialogo.

Per il 90 % dei casi funziona sempre!

Stessa identica cosa vale per il locatore. Se tu che stai leggendo queste righe caro lettore sei un locatore e stai cercando la soluzione più semplice per comunicare al tuo inquilino che ti serve la casa entro pochi mesi e i termini per comunicare la disdetta del contratto sono ormai scaduti, vale lo stesso principio di prima.

Prendi il telefono, chiami il conduttore, chiedi un incontro e ci parli a quattr’occhi.

Lo so che qualcuno starà pensando “ma il mio padrone di casa è una testa di c..zo“! Oppure “il mio inquilino è un ignorante” . Se il dialogo fra le parti, negli ultimi anni, si dovesse essere deteriorato, sono concorde con te nel dirti “è difficile prendere il telefono e chiamare” Tuttavia, io se fossi in te ci proverei lo stesso. Che cosa hai da perdere?

Altra soluzione potrebbe essere quella di inviare una lettera informale. Meglio se fatta a mano, dove esprimi in modo semplice e Umano le tue necessità, raccontando le cose come realmente stanno, senza bugie e senza arrampicarsi sugli specchi, altrimenti siamo punto e a capo.

Nel caso nemmeno questo funzionasse, allora dovrai rispettare la legge sulle locazioni abitative 431/98. Nei prossimi capitoli ti fornirò in modo semplice e chiaro come agire, senza rischi.

Le soluzioni sono a portata di mano: apri gli occhi.

Troppo spesso vengono da me in consulenza, persone che cercano tecniche astute per scavalcare il problema. Oppure cercano, attraverso la forza, strane metodologie per riuscire a cacciare quanto prima, l’inquilino di casa.

Ovvero, mi capita molto spesso inquilini che mi contattano per chiedermi come possono fare per attuare strani piani strategici cercando ogni tipo di scusa, e riuscire così, ad evitare i mesi di preavviso, regolamentati dalla Legge 431/98.

Addirittura ci sono casi in cui una delle due parti (locatore o conduttore) si arrogano il fatto che hanno sentito dire “al bar” o “perché lo hanno letto in qualche sito internet di uno che fino al giorno prima faceva il catechista”, che la disdetta del contratto di affitto può essere fatta semplicemente attraverso una telefonata.

Certo che è possibile, sempre che all’ultimo momento non saltino fuori problemi e una delle due parti si mangi la parola data. La legge che disciplina i contratti di locazione, vuole che la comunicazione di disdetta contratto di affitto venga fatta attraverso raccomandata A/R.

A breve, nei prossimi capitoli entrerò più nel dettaglio e ti indicherò quali sono i tempi da rispettare.

Per non parlare dei tanti liberi professionisti che pur di far spendere un sacco di soldi ai loro clienti (conduttore o locatore) li gonfiano con baggianate del tipo, devi far causa, devi mandare una lettera di minaccia, devi far qui o devi far li.

Cosi facendo, ci si ritrova all’interno di un tunnel dal quali uscirci diventa complesso, economicamente dispendioso e con qualche notte insonne. Quando invece, basterebbe un consiglio dato nel modo corretto, da una persona che conosce bene gli equilibri che regolano la locazione usando la zucca e ragionando prima di fare gesti avventati.

Prima di fare qualsiasi avventata azione legale, e bene pensare a quello che si sta facendo e a quello a cui si andrà incontro. Difficilmente i miei clienti in oltre 22 anni che sosteno e aiuto, utilizzano tecniche dispendiosamente economiche. Se hai accanto a te un bravo e capace professionista, chiedi a lui consigli su che cosa puoi fare. I metodi e le strategia ci sono, basta conoscerle.

Andare da un avvocato, significa aver sbagliato tante cose e averne sottovalutate altrettante nel corso della locazione. Molto spesso, quando ci si ritrova a dover sfrattare un inquilino, mi dispiace dirtelo, ma il locatore ha trascurato degli aspetti che nel tempo si sono deteriorati, che hanno fatto si che si arrivasse allo sfratto. Non sto qui ad elencarti la miriade di varianti che esistono in una locazione, ma ti assicuro che alcuni passaggi non sono stati fatti correttamente.

Accade spessissimo che la maggior parte dei locatori di “cuore buono”, permettono al loro inquilino di prenderli per il culo. Quando il locatore, si accorge che il suo inquilino ha questo atteggiamento, ormai è troppo tardi.

Come faccio a sapere quando posso rescindere dal contratto di affitto?

Se il contratto è stato fatto a regola d’arte, solitamente è il contratto stesso a fornirci tutte le indicazioni (scadenza, mesi di preavviso, obblighi delle parti). Accade purtroppo e molto spesso che le parti si trovino nella necessità di sciogliere l’accordo contrattuale prima della data indicata nel contratto.

Come fare in questo caso?  Ora lo andiamo a vedere.

Risoluzione consensuale del contratto di locazione

Come ho spiegato nei precedenti paragrafi, il contratto può essere sciolto in due secondi, anche il giorno dopo. Qualunque sia la scadenza, le parti possono addivenire ad comune risoluzione del loro impegno, in qualsiasi momento. La cosa importante, caro locatore è sapere come fare e quello che si sta facendo.

Tanti locatori preferiscono affittare casa da soli per risparmiarsi di pagare il compenso di un bravo ed esperto professionista. Accade però, perché nella vita le cose cambiano, che il locatore o il conduttore hanno necessità di trovare degli accordi che escono dalla quotidianità, cosi il locatore, per affrettarsi a trovare una soluzione, si ritrova a dovere perdere un sacco di tempo prezioso per cercare a destra e a manca le informazioni che gli servono, un po sul web, poi girando fra vari uffici o addirittura ad arrivare a chiedere ad un amico, che di mestiere fa tutt’altro.

Oppure andando da un patronato CAF ACLI o qualche associazione di categoria, probabilmente parlando con una ragazzina senza esperienza, che ha cominciato il lavoro due giorni. O addirittura dover pagare un commercialista se non un avvocato, per capire come risolvere il loro problema, con un aumento dei costi esorbitanti.

La via più semplice, fin dai primi giorni in cui ci si accinge ad affittare la propria casa, trovare un esperto professionista con esperienza, che aiuti e sostenga il locatore, lo accompagni step by step in ogni fase contrattuale, eliminando cosi il peso di tutti i fardelli che un a locazione porta con se, suggerendogli tutti i passi necessari per affittare in sicurezza, senza e senza sbagliare.

Ho creato per questo, un video gratuito in cui spiego come hanno fatto migliaia di locatori ad affittare senza noie, senza rischi e trovare l’inquilino perfetto che paga il canone di locazione puntuale come un orologio svizzero..


Il recesso anticipato del conduttore locazione abitativa

Forse non lo sai ma il conduttore può decidere di recedere anticipatamente dal contratto quando vuole, inviando la lettera raccomandata al locatore anche il giorno dopo che ha firmato il contratto di locazione.

Per il conduttore, le regole che disciplinano la risoluzione anticipata del contratto di affitto sono più semplici da applicare e permettono vie di uscita senza tanti fronzoli. Infatti, lo ribadisco il conduttore può recedere dal contratto in ogni momento, facendo riferimento all’articolo citato nel contratto “per gravi motivi”- L’obbligo che il conduttore assume nel momento in cui dovrà dare al locatore comunicazione di risoluzione anticipata è quello di inviare una lettera raccomandata A/R specificando i motivi per cui intendere rescindere dal contratto di affitto, almeno 6 mesi prima.

Qualora il conduttore non dovesse rispettare il preavviso, è in solido obbligato a versare comunque il canone mensile, per ogni mese di mancato preavviso. A tal proposito la corte di cassazione con sentenza 18167/2012 precisava quanto sopra, precisando che:

D’altra parte questa stessa sezione ha già avuto modo di precisare (Cass. Sez. 3, n. 831 del 2007) che, in tema di locazione di immobili urbani, qualora le parti abbiano: previsto, ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 27, la facoltà del conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, l’avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesse o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge.

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 23 ottobre 2012, n. 18167

Inoltre se il conduttore furbetto che recede per gravi motivi non rispetta il termine di preavviso indicato dalla legge, sarà obbligato a causa del suo comportamento, ad aprire il portafogli, avendo, lasciato il locatore con l’immobile vuoto e senza reddito alcuno. Tuttavia va ribadito che il risarcimento non e’ dovuto qualora si dimostri che l’immobile è stato ugualmente utilizzato dal locatore, sia direttamente che indirettamente (Cass. 5827/1993)

«in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi (Cass. n. 5841/2004

Recesso anticipato del conduttore 2° parte

Qualora il recesso del conduttore non sia stato eseguito “per gravi motivi”, ne quest’ultimo abbia adempiuto a comunicare al locatore a mezzo lettera A/R, mancando addirittura di rispettare l’anticipato preavviso dei 6 mesi dalla data di riconsegna, la consegna delle chiavi collima con il termine iniziale di decorrenza semestrale dei mesi di preavviso, quindi il conduttore è tenuto al pagamento dell’affitto mensile, a prescindere dal fatto che abbia riconsegnato l’immobile in un periodo anteriore. Lo ha stabilito la Corte di appello Torino marzo 2018, n.477

il momento della riconsegna delle chiavi coincide con il termine iniziale di decorrenza dei sei mesi di preavviso, con riferimento ai quali il conduttore continua ad essere tenuto al pagamento del canone di locazione, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in data anteriore.

Corte appello Torino sez. IV, 14/03/

Il termine di preavviso inferiore

E bene sapere che per quanto riguarda la di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (come per esempio i negozi), il conduttore e il locatore, possono autonomamente definire nel contratto di affitto un termine di preavviso inferiore ai 6 mesi, previsti dall’art. 27 L 392/1978 per il recesso della parte conduttrice. Cass. sez. VI, 19/09/2019, n. 23424

Il recesso anticipato del locatore: come fare senza sbagliare

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la disdetta anticipata nel contratto di locazione è sempre una brutta sorpresa

Il locatore ha meno spazi di manovra per recedere dal contratto di affitto prima della sua scadenza. La disdetta per finita locazione da inviare al conduttore, può essere data solo nel momento in cui termina il contratto, tale comunicazione va fatta con almeno 6 mesi prima della scadenza L 431/1998.

Quindi come puoi fare caro locatore, a cacciare il tuo inquilino prima della sua naturale scadenza? In modo consensuale! Chiedendo al tuo inquilino di lasciarti casa, magari agevolando lui a trovare un’altra casa, assumerti le spese per il trasloco e facendo il possibile per semplificare il trauma.

Tutto sarà più semplice, se hai avuto la fortuna di aver affittato casa con un esperto professionista. In tal caso egli potrà aiutarti, consigliarti ed indicarti la strada più breve, economicamente più vantaggiosa per riuscire ad arrivare al tuo obbiettivo senza dolore ma sopratutto farti risparmiare un sacco di soldi. Al contrario se hai hai affittato casa privatamente, il tuo percorso potrebbe essere più tortuoso a causa delle miriadi di varianti a cui le locazioni possono subire (si sà la vita cambia giorno dopo giorno), tuttavia, sei ancora in tempo per trovare la soluzione migliore, prenotando una consulenza strategica.

I locatori che affianco da oltre 22 anni, li aiuto da sempre a trovare la soluzione migliore per arrivare all’obbiettivo senza rischiare ma sopratutto senza Noie. Ogni settimana metto a disposizione dei lettori di michelemartinazzi.it solo 5 sessioni di consulenza strategica gratuita, puoi provare a prenotare la tua sessione qui, sempre che tutti gli slot di tempo siano stati occupati da altri lettori.

Recesso convenzionale del locatore, la scappatoia furba

In base a questa norma, ho notato che molti siti internet, sventolano ai quattro venti questa opportunità, che in oltre 22 anni della mia esperienza, mai nessun locatore ha provato ad applicare. Tuttavia per completezza di informazioni ti riporto quanto un breve infarinatura dell’articolo 1642 del C.C.

Il locatore che si è riservata la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata deve dare licenza motivata nel termine stabilito dagli usi locali. 

Il presente articolo, approvato con R.D. 16 marzo 1942, n. 262, pur non essendo ufficialmente eliminato, dal mio personale punto di vista è da ritenersi impossibile da applicare e discordante con le disposizioni della L. 27.07.1978, n. 392. Quindi attenzione ad inserire clausole inapplicabili all’interno del contratto di affitto.

Articolo 1612 “Il locatore che si è riservata la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata deve dare licenza motivata nel termine stabilito dagli usi locali”.

Il recesso del locatore alla prima scadenza

Vediamo insieme quanto è possibile per il locatore, recedere fin dalla prima scadenza dal contratto di affitto. Questo è possibile solo nei casi previsti dalla legge che disciplina i contratti di affitto, nello specifico la n. 431/1998 permette al locatore di recedere dal contratto alla prima scadenza, per i seguenti motivi:

  • a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
  • d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
  • f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Il locatore deve inviare al suo conduttore la comunicazione di risoluzione anticipata con almeno 6 mesi di preavviso. Il mio consiglio, per non sbagliare e avere a che fare con uno dei tanti inquilini furbi che girano per le città, è dichiarare in modo chiaro e deciso l’intento rescissorio.

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scrivere in modo esplicito i motivi per cui intendi dare la disdetta

Voglio dire che quanto invierai la lettera al tuo inquilino, è fondamentale scrivere in modo esplicito i motivi per cui intendi dare la disdetta “Cass. n. 13199/2012)”.

La disdetta contratto di affitto

La disdetta anticipata dell’inquilino volpe

Attenzione alle finta disdetta anticipata dell’inquilino volpe. Questa tecnica, viene utilizzata da alcuni inquilino birbanti. Sono un tipo di persone che vanno a caccia di affari da perpetrare sulle spalle di ignari locatori. Quello che sto per rivelarti non ti verrà detto da nessuno e non lo trovi scritto in nessun Blog, semplicemente sono il frutto di 23 anni di esperienza sul campo.

Molto spesso capita che il locatore si trovi con una disdetta comunicata a voce da parte dell’inquilino, credendo fermamente alle parole di quest’ultimo. Nel frattempo ignaro dei problemi che potrebbe portare questa scelta, il locatore si trova nella necessità di riaffittare casa o addirittura di venderla.

Attenzione perche potrebbe capitare che l’inquilino all’ultimo minuto si trova a rimangiarsi le parole spese. Come si comporta in tal caso il locatore che anzitempo avrà promesso la casa ad un’altra persona.

In un bel casino!!! Attenzione e occhi aperti.

Gli adempimenti fiscali tributari della locazione

C’è un unico costo a carico della parte che per prima ha deciso di recedere dal contratto di affitto. Si chiama imposta di registro per il recesso anticipato. Per usi a consuetudini, questa imposta la faccio pagare alla parte che ha deciso di recedere dal contratto.

In giro per articoli del codice civile (ex art. 8, l. n. 392/1978) si vocifera che tale imposta grava in capo al locatore, il quale un bel giorno (non si sa quando) puo chiedere al suo inquilino metà della somma.

In una sana e genuina locazione, come quelle che curo da oltre 22 anni, questa imposta la faccio pagare alla parte che ha inviato la comunicazione di recesso anticipato.

L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di euro 67 e deve obbligatoriamente essere versata, entro 30 giorni dall’evento.

E bene sottolineare che la Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 13 febbraio 2015, n. 2865. ha cassato che “Il locatore che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto“. L’ammontare dei danni che il locatore ha subito, verranno stabiliti successivamente dal Giudice

Il mio punto di vista: cosa sapere di una locazione

Occhi sempre aperti a chi ti stai mettendo in casa, non sottovalutare mai chi hai difronte, le disavventure sono in agguato.

Ho preparato per te un video gratuito in cui ti spiego step by step quali sono le nuove tecniche e le regole fondamentali per riuscire ad affittare il tuo immobile senza noie, senza rischi e senza sbagliare, in cui imparerai:

#1 La strategia perfetta per squalificare gli inquilini che hanno qualche cosa da nascondere e che prima o poi tenteranno di non pagarti l’affitto.

#2 Il Nuovo Metodo
per avere inquilini felici di abitare in casa tua, e che versano il canone di locazione con il sorriso sulla bocca e che quando se ne andranno ti consegneranno l’immobile meglio di come lo hanno trovato;

#3 Come Assicurarti un Pagamento Costante e Puntualedel canone di locazione (come un orologio svizzero) e Dormire Sereno;

#4 La Strategia Esatta Per affittare senza noie e senza rischi e Tenere a Bacchetto il Tuo Inquilino per i prossimi 20 anni, Senza Farti Prendere in Giro.

#5 Come avere un’esperto al tuo fianco su cui contare, che ti sostenga, ti accolga, ti ascolti e ti aiuti a fare SEMPRE le scelte giuste e che non sparirà nel momento in cui avrai bisogno.

Perchè è vitale questo video? Sono le nuove tecniche e le regole fondamentali per riuscire ad affittare il tuo immobile senza noie, senza rischi e senza sbagliare.


Al tuo inquilino affidabile.

Miki Martinazzi

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Miki Martinazzi

Specialista e leader nel settore delle locazioni da oltre 22 anni, affianco, sostengo e consiglio i locatori e li aiuto ad affittare casa in sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono uno specialista al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è diventato leader di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

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