La stipula di un atto di compravendita immobiliare riguardante immobili con abusi edilizi o difformità urbanistiche è valida, purché la costruzione della casa sia iniziata prima dell’anno 1967 e che quest’ultima sia in possesso di un titolo abitativo imputabile al fabbricato.
Non impediscono la compravendita immobiliare (o meglio il rogito notarile) gli abusi parziali ne totali (cioè quegli abusi completamente difformi sia per tipologia che per caratteristiche rispetto alla planimetria) .
Questi aspetti sono stati chiariti dalla Corte di Cassazione Sez. Unite civili Sentenza n. 8230/2019 che ha fatto luce sull’interpretazione della sanzione di nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, e art. 46 del TU n. 380 del 2001 stabilendo in tema di immobili con abusi edilizi:
“ la nullità risulta comminata per specifici atti ad effetti reali inter vivos, sicché ne restano fuori non solo quelli mortis causa, e gli atti ad effetti obbligatori, ma ne sono espressamente esclusi i diritti reali di garanzia e le servitù, ed inoltre, gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali, ai quali le nullità, appunto, non si applicano”
Sentenza n. 8230 dep 22/03/2019
Affermando ancora che:
“in costanza di una dichiarazione reale e riferibile all’immobile, il contratto sarà in conclusione valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato”
Sentenza n. 8230/2019
E’ anche vero che la maggior parte degli immobili che sono stati costruiti in Italia sono molto vecchi, quindi “scagli la prima pietra che è senza peccato”. I nostri nonni sia in tempi di guerra che di carestia si sono tirati su le maniche, facendo del proprio meglio per riuscire a farsi un tetto sopra alla testa, quindi non scandalizziamoci difronte ad un immobile (sopratutto se vecchio) difforme allo stato dei luoghi.
In oltre 23 anni che svolgo questa magica professione, ti posso assicurare che 8 immobili su 10 hanno abusi edilizi (verande, balconi, mansarde, soffitte, garage, capanni, tettoie, scale, stanze inesistenti, cantine, soppalchi e altri 100.000 esempi).
Che siano grandi o piccole, le difformità ci sono. Punto…
Con la legge fatta dai nostri Governanti un po di anni fà è stata data una bella batosta al mercato immobiliare, mettendo in crisi un settore già devastato di suo. Tuttavia il lato positivo della vicenda è che piano piano gli abusi verranno sistemati, ci vorrà tempo, soldi, Avvocati e pazienza.
E’ ovvio che gli abusi edilizi rimangono con tutte le conseguenza che ne possono derivare comprese le sanzioni penali che fortunatamente si prescrivono in 5 anni trattandosi di reati contravvenzionali.
Restano invece le sanzioni amministrative che non si prescrivono e possono portare anche all’abbattimento dell’abuso e in casi particolari possono essere acquisite dal Comune di appartenenza
Fortunatamente con il consenso della parti il rogito notarile può essere stipulato. L’importante poi che in sede di compravendita (rogito notarile) attraverso l’aiuto e consiglio del Pubblico Ufficiale (il Notaio) vengano inserite apposite clausole che sono doverose essendo l’atto notarile un documento pubblico.
Ci si vede alla prossima
Miki Martinazzi