Cari locatori se vi trovate qui significa che avete capito che affittare casa richiede massima prudenza, cura e attenzione di ogni dettaglio. Ogni proprietario di casa ha il DOVERE DI non lasciare nulla per strada. Molto bene, oggi vi spiego quali sono le garanzie da richiedere all’inquilino e come sottoscrivere un contratto di affitto blindato.
L’affitto di un immobile è un processo preciso, rigoroso, matematico e non il risultato del “fato” o della fortuna.
I proprietari che violeranno uno di questi 3 principi, saranno ca***i amari. Cari Signori, dovete sapere che i nodi vendono al pettine solo mesi dopo che avrete stipulato il contratto oppure nel giorno in cui il contratto di locazione è in scadenza e l”affittuario se ne dovrà andare da casa vostra.
Sappiate inoltre, che vi trovate nel posto giusto e chi scrive, non padroneggia concetti teorici, fumosi e opinioni personali apprese da qualche articolo “immondizia” o su facebook, ma genuina esperienza maturata nel campo fin dal lontano 1997.
L’autore di questo blog grazie alla sua forte visibilità e capacità, con tutta modestia, oggi è considerato il punto di riferimento Italiano per le locazioni sicure.
Carissimi Signori siate prudenti. !!! Mai fidarsi della prima impressione e del primo inquilino che vi capita sotto al naso !!!
Oggi vi spiegherò un po’ di cosucce interessanti che vi apriranno gli occhi e renderanno la vostra locazione più sicura, longeva e profittevole.
Prima di parlare di quali sono le garanzie richieste nei contratti di affitto, facciamo qualche premessa mooooolto importante.
Nel settore della L 9 dicembre 431/98 regna sovrana la confusione, ogni giorno ragazzetti senza esperienza sbraitano e millantano informazioni sbagliate, ogni giorno centinaia di articoli spazzatura vengono “vomitati” nel web con il solo scopo di portare traffico a quel sito.
Forse non lo sapete, ma il 99% degli articoli che leggete su internet, sono stati scritti da persone che conoscono solo la teoria e non hanno mai visto un inquilino, stipulato un contratto di affitto, te tantomeno affittato una casa.
La teoria è tutt’altra costa rispetto alla pratica, all’esperienza e alla vita vera!!!
Quindi vi invito nuovamente a mantenere i vostri occhioni ben aperti e ad essere vigili.
Miki, come si fa a tutelarsi quando si affitta un appartamento?
Sono sicuro che voi pensiate che il trucco per blindare un contratto di affitto sia solo nella busta paga dell’affittuario, nello stipendio fisso o forse nella dichiarazione del datore di lavoro.
Oggi, con i tempi che corrono non conta un bel niente la Certificazione Unica, la dichiarazione dei redditi o il contratto di lavoro. Non sono documenti determinati per la corazzatura del vostro contratto di affitto.
Iniziate prima dall’avere il totale controllo sulla vostra pratica locatizia. Non accontentatevi mai e siate categorici.
Associazioni di categoria, caf, acli, patronati e commercialisti sono dei tuttologi e pressappochisti e sono sommersi dagli adempimenti burocratici e fiscali. Costoro sono perennemente di corsa e non hanno il tempo per prendersi cura di tutti i dettagli.
Affidare a costoro la vostra pratica locatizia è come scalare l’Everest in maglietta corta e ciabatte.
La locazione è un processo preciso, matematico e rigoroso e non il risultato della casualità o della fortuna.
I proprietari troppo spesso chiudono un occhio e sono troppo buoni e accondiscendenti.
Per fare grandi cose è indispensabile iniziare dalle piccole azioni.
Anziché lamentarsi che il sistema in cui viviamo non funziona, oggi più che mai è indispensabile rimboccarsi le maniche, e fin dal primo giorno fare le scelte giuste.
Affidatevi ad un esperto in gamba, che. attraverso la sua esperienza, le sua capacità sia in grado di garantire il pagamento dell’affitto e assicurarvi la vostra serenità mentale.
Altra cosa molto importante: non abbiate timore del vostro inquilino e iniziate fin dal primo giorno a dettare le vostre regole.
Ho conosciuto locatori che per evitare discussioni con il conduttore e per essere troppo buoni l’hanno presa nel………..naso!
L’80% dei proprietari Italiani si trovano a giugno di ogni anno che non hanno abbastanza soldi per pagare le tasse e arrivano alla fine del mese facendo la “patta”.
Vi sembra giusto?
Carissimi locatori, sono i primi passi che determineranno la vittoria o la sconfitta del vostro affitto.
Avrete sicuramente sentito uscire dalla bocca tante opinioni, tante leggende, chi dice una cosa, chi un’altra, qualcuno vi avrà parlato che è meglio il contratto 4+4 libero, oppure il contratto 3+2 a canone concordato o forse la locazione transitoria, chi di affitto garantito, chi vi avrà detto di affittare senza contratto in barba all’agenzia delle entrate, insomma avrete mille dubbi e mille cose per la testa.
Come tutelarsi in un contratto di locazione una guida per assicurarsi che l’inquilino paghi l’affitto
Gli inquilini non godono di buona reputazione ed è risaputo che quando possono, cercano scuse o modalità per fregare il padrone di casa.
Mi capita spesso di avere a che fare con proprietari che semplicemente per aver fatto due chiacchiere con il loro inquilini, si sono fidati.
Oppure si sono fidati di una valutazione inquilino molto approssimativa solo perché il cugino, l’amico del bar o il prete del paese gli aveva assicurato attraverso una lettera di referenze, che quell’affittuario era una brava persona.
Poi passa il tempo e scopri che le persone non sono quelle che credevi. Gli affittuari impari a conoscerli solo mesi dopo aver firmato il contratto, All’inizio è tutto “rose e fiori”
Quindi, non fidarti mai abbastanza di chi ti troverai davanti. Non scendere a compromessi e mantieni alta la testa.
Come garantire il pagamento dell’affitto? Esiste il contratto di affitto blindato?
Ai proprietari che affianco fin dal lontano 1997, rammento sempre che il locatore deve essere come un comandante. Molto probabilmente ti starai chiedendo perché!!!
Ora te lo spiego.
Quando il proprietario non mantiene il controllo sulla propria locazione è molto probabile venga disarcionato dell’affittuario. Non appena quest’ultimo sarà entrato in casa si sentirà in diritto di fare il padrone.
I rischi che ogni locazione portano con se sono elevatissimi. Gli inquilini sanno inconsciamente che, in caso di controversie, la legge li tutelerà.
Sanno perfettamente che si possono permettere il lusso di tardare o sospendere il pagamento del canone di locazione, tanto non rischiano nulla.
Viviamo in Italia, la burocrazia e i tribunali sono perennemente ingolfati.
Quando mi viene conferita la redazione e la blindatura di una pratica locatizia, i proprietari sono consapevoli che i nostri servizi costano 10 o 20 volte in più rispetto ai professionisti scialacquoni e ciarlatani.
I nostri proprietari ci preferiscono agli avvocati, in quanto questi ultimi affidano la scrittura del contratto di locazione alla loro segretaria. Inoltre, i Legali conoscono alla perfezione la teoria, ma non hanno la più pallida idea di quali sono gli equilibri, le dinamiche e la psicologia che ci cela dietro ad una pratica locatizia.
Inoltre, per il 99% dei casi, questi non hanno mai avuto esperienze in prima persona di un affitto.
Legali, affollate associazioni di categoria pressappochiste e la maggior parte dei professionisti tuttologhe sono certo metteranno il vostro contratto di locazione nella loro catena di montaggio., si limiteranno a chiedervi il vostro documento di identità, quello dell’inquilino, il precedente contratto di affitto, una visura catastale e l’attestato di prestazione energetica.
Punto e basta !!
E voi pensate davvero che arrivati a questo punto la vostra locazione sia sicura???
3 cose da sapere prima di firmare il contratto di affitto.
Quando prepariamo in massima sicurezza una pratica locatizia, impieghiamo in media dalle 10 fino alle 20 ore prima di arrivare all’ultimo step: la lettura e la firma del contratto.
Ci sono decine e decine di domande (in alcuni casi anche centinaia) che sottoponiamo ai proprietari prima di iniziare la preparazione del contratto.
Lo spessore di una nostra pratica locatizia è comparabile alla larghezza di una batteria (quasi un centimetro di documenti)
Gli equilibri che governano un immobile sono tantissimi.
garanzia pagamento canoni di locazione
Qualche esempio: prima casa o seconda casa, cedolare o meglio tassazione ordinaria, gli impianti devono essere a norma?
Se L’inquilino non paga le spese condominiali come mi comporto? il parapetto del balcone è a norma? Puo’ dormire l’inquilino nel sottotetto? Deve firmare il nudo proprietario o l’usufruttuario?
Un contratto transitorio nella mia città lo posso stipulare con il canone che voglio?
Nel contratto 4+4 quali sono gli articoli che posso modificare e personalizzare e quali sono gli articoli che lo possono rendere nullo ?
Nel contratto di locazione a canone agevolato o concordato, come mi comporto che non posso modificarlo e personalizzarlo ? Esistono vere garanzie che tutelano il locatore e tutta la pratica locatizia?
Potrei stare qui dei mesi interi e tirarvi fuori tutte le variazioni e le implicazioni che ogni locazione porta con se.
Ora capite perché una nostra pratica locatizia arriva a costare 10 o 20 volte in più dei PRESSAPPOCHISTI ???
La vostra locazione non sarà mai ai sicuro solo perché il contratto è stato fatto da un legale o da una associazione. Questo ve lo posso assicurare!!!
Lo dico e lo ripeto da anni, gli inquilini sono furbi e scaltri e quando gli si presenta l’occasione, tireranno l’acqua al proprio mulino!!!
Ecco cosa mi ha inviato un mio amico proprietario (immagine sotto)!!!
Non sono più di tanto sconvolto da quello che mi si è palesato davanti ai miei occhi, e so perfettamente che ci sono centinaia di affittuari che cercano nel noto motore di ricerca Google, il modo o un suggerimento per fregare il proprietario di casa.
Il sottoscritto, fin dal lontano 1997 di acqua sotto ai ponti ne ha vista davvero tanta e di inquilini furbacchioni ne ho conosciuti altrettanti.
La falsificazione della busta paga, della Certificazione Unica, del contratto di lavoro o della dichiarazione dei redditi è ormai un fatto noto (guada qui) Più di qualcuno si è spingo nella falsificazione della dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’esistenza di un contratto di lavoro dipendente.
Purtroppo, quand’ero ancora inesperto, più di qualcuno riuscì a farmi fesso.
Gli inquilini pur di trovare una casa confacente alle loro esigenze, si inventano qualunque cosa.
Dalla falsificazione della busta paga (guarda l’immagine a fianco) dalla carta di identità (clicca per scoprire l’articolo), al permesso di soggiorno ottenuto in modo illecito .
Fideiussioni bancarie falsificate (fonte il sole 24 ore) , garanzie assicurative di dubbia provenienza, posizioni economiche e dichiarazione dei redditi contraffatte.
Attenzione con la fideiussione bancaria, in quanto l’inquilino potrebbe rifiutarsi di rinnovarla.
Oppure potrebbe capitare che in caso di controversia, che il Tribunale inibisce anche alla banca la possibilità di pagare la fideiussione nella misura richiesta dal proprietario, riducendola in maniera speculare (ecco che cosa è accaduto).
Oggi con la moderna tecnologia e con gli smartphone di ultima generazione è possibile taroccare di tutto, nulla è impossibile.
Molto probabilmente sai in quali mani andranno questi documenti contraffatti ?
Forse nelle tue o quelle dell’agenzia immobiliare pressappochista e superficiale che cercherà per te il nuovo affittuario, quindi occhi sempre moooooolto aperti a chi affiderai la cura della tua pratica locatizia.
I rischi economici intrinsechi ed estrinsechi di ogni locazione sono elevatissimi e spesso sottovalutati.
E’ risaputo che l’inquilino i primi giorni si presenta bello e perfetto, meglio di un principe azzurro.
Passano i mesi, inizi a conoscerlo e scopri che egli è tutt’altra persona.
All’inizio tutto rose e fiori, poi non appena avrà sottoscritto il contratto, preso le chiavi ed entrato in possesso del tuo immobile, tempo qualche mese si comporterà da padrone di casa.
I primi tempi verserà puntuale il canone, poi nei mesi successivi inizierà a versarlo in ritardo di 10 giorni, poi 15, poi 20 e così via, inventandosi ogni volta mille scuse.
Capita così che la locazione si trasformerà in un peso dove il locatore è costretto a telefonare ogni 3 x 2 al suo inquilino e a rincorrerlo.
Molto probabilmente tempo 12 o 18 mesi le cose precipiteranno.
Ti è capitato?
Succede spesso che il conduttore i primi giorni, ti ripete che lui è una brava persona, silenziosa, riservata e in famiglia sono solo in 3, poi mesi dopo scopri che in realtà sono in 7 o più persone che hanno trasformato il tuo immobile in un dormitorio.
Oppure succede che l’affittuario ti racconta che non ha cani o animali per timore del tuo giudizio e che tu gli risponda che preferisci trovare qualcun altro.
Passano i mesi, ti chiama il vicino lamentandosi che il cane dell’inquilino zampetta e abbaia tutto il giorno e grata sulle porte, oltre al gatto che “fa la pipì” sulle piante e c’è una puzza incredibile.
Miki, come si fa a tutelarsi in un contratto di affitto e come verificare le garanzie patrimoniali del conduttore ??
Quali sono le garanzie che un proprietario può chiedere all’affittuario e come può il locatore non farsi prendere per il sedere e verificare l’affidabilità e la sua solvibilità ?
E come può allora il locatore tutelarsi da tutto questo e garantirsi una locazione serena e profittevole?
Gustati la video lezione che ho preparato per i proprietari che vogliono assicurarsi un futuro economico roseo e garantirsi una vita più ricca e prospera. La video guida è disponibile cliccando qui.
Salvaguarderà la tua locazione renderà un proprietario molto più felice e con il conto in banca più gonfio.
Occhi sempre aperti carissimi locatori e non abbassate mai la guardia.
Un caro saluto.
Miki Martinazzi
RISORSE CORRELATE E UTILI
- Come ritornare a guadagnare con gli affitti. Articolo disponibile qui
- I 3 modi per assicurarsi che l’inquilino paghi l’affitto. Scarica la video guida gratuita pensata per i locatori, disponibile qui.
- La fidejussione bancaria. Ecco che cosa penso