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Fac simile contratto di locazione cedolare secca 2021: aggiornato

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Solo per i carissimi lettori di michelemartinazzi.it, ho messo a disposizione il nuovo modello Fac Simile contratto di locazione 2021 aggiornato ad uso abitativo ai sensi dell’art. 2 comma 1 della L. 9/12/1998, che troverai in questo articolo, adeguato alla cedolare secca. L’unico modello nuovissimo, completo, sicuro ed esaustivo in tutte le sue parti. Nulla è stato lasciato al caso. Con questo Fac simile del contratto di locazione cedolare secca 2021 aggiornato, ad uso abitativo, potrai blindare e metterai al sicuro la locazione di casa tua, senza pensieri e senza farti prendere in giro dal tuo inquilino.

Ti esorto a prestare massima attenzione quando affitti la tua casa, perché in questo particolare e storico momento di totale incertezza, in giro ci sono ORDE di inquilini che non vedono l’ora di infilarsi in casa dei locatori per pagare in anticipo il primo canone di locazione, forse il secondo, e dal terzo in poi smettere.

ORDE di inquilini come in questo difficile periodo, che girano per trovare appartamenti da abitare a scrocco, e forse tenerli in discrete condizioni, anziché devastarli.

ORDE di inquilini capaci di trovare e di spulciare in un contratto di affitto i punti vulnerabili, che ignari locatori, senza capire e conoscere quello che stanno facendo, hanno inserito o anche cancellato a proprio piacere e godimento, nella speranza di fare meglio e aumentare la tutela contrattuale.

Mi vengono affidate molto spesso pratiche locatizie redatte da persone inesperte che hanno standardizzato il processo. Nonostante siano trascorsi più di 20 anni dall’ultima legge contrattuale (9 dicembre 1998 n . 431) solo in pochi e uno di questi sono io, conoscono alla perfezione come deve essere applicata la normativa.

Ogni locazione è diversa dall’altra, ogni pratica locatizia ha la sua storia. In 23 anni di lunga professione ho aiutato migliaia di locatori e inquilini, ho imparato che a ogni contratto DEVE essere data la massima cura e la massima attenzione, nulla deve essere lasciato al caso o al fato. Ogni pratica va vista nel suo insieme, ogni immobile è unico, così come le esigenze specifiche del locatore, quindi è indispensabile procedere senza dare mai nulla per scontato.


Istruzioni per fare le scelte giuste e non sbagliare mai

Troppe volte mi sono venuti i brividi quando passo al setaccio i contratti di locazione di tutti quei proprietari che avevano affittato con il fai da te o si erano affidati ai soliti scalzacani “tuttologi”. C’è ancora troppa gente incapace di applicare la legge 431/98 nel modo corretto e purtroppo, questa superficialità e incapacità, va poi ad invalidare la sicurezza di tutta la locazione.

Ho visto contratti con date di disdetta modificate, ho visto contratti transitori trasformati a canone libero, quando invece dovevano essere a canone agevolato, ho visto locatori che hanno affittato immobili con impiantistica non a norma e che per salvarsi il cu….lo. hanno obbligato il conduttore a firmare un documento di manleva, nel quale si dichiarava che quest’ultimo, si assumeva la responsabilità di quanto potesse accadere all’interno dell’immobile.

Ho visto cose che voi umani non potete nemmeno immaginare, ho visto proprietari che hanno aumentato il canone di locazione pensando che l’inquilino fosse uno stupido e per questo sono stati portati in tribunale e poi condannati a restituire le somme versate in eccesso. Cose da far accapponare la pelle.

Il patto nullo di aumento del canone di locazione non è sanato dalla registrazione tardiva dello stesso, poiché essa rappresenta un fatto extra-negoziale, indicato ad influire sulla validità civilistica.

Corte di Cassazione civile Sentenza n. 7634 del 18/04/2016

Poi ci si meraviglia che in Italia ogni giorno ci sono 132 sfratti per un totale di 48.543 provvedimenti esecutivi.

Per affittare in massima sicurezza è importantissimo e di vitale importanza, seguire una procedura che ti permetta di mantenere il controllo, ci sono delle regole auree che non DOVRANNO mai essere violate, se lo fai, metti a repentaglio il tuo affitto. Non mi stancherò mai di ripeterlo: il locatore è come un comandante, deve saper istruire i suoi marinai, se non lo fa, l’inquilino prenderà il comando.

Dopo anni di progettazione ho creato l’unico metodo esistente in Italia, che permette ad ogni locatore di mantenere il controllo e rendere profittevole la sua locazione. Attraverso il metodo Vespucci ogni locazione diverrà un capolavoro e una ricchezza.

Ogni proprietario non dovrà più frullare per ore, giorni, anni per cercare informazioni e documenti in giro per uffici o per ridondanti siti web, con il metodo Vespucci, ogni locatore avrà a disposizione tutti gli strumenti per affittare senza rischi e in modo genuino la propria locazione.

In questo unico metodo, ho condensato oltre 23 anni di sapienza, esperienza, conoscenza, trucchi, finezze e tutti i punti essenziali che ogni proprietario deve conoscere, in merito alla normativa 431/98 all’interno del mio unico metodo.


affittare in sicurezza e senza rischi

Le difficoltà causate dall’emergenza sanitaria in corso: noi ci siamo

Attraverso Skipe o Whatapp Call, il mio Team di esperti sta aiutando centinaia di proprietari-locatori in tutta Italia che sono alle prese con tutti quegli inquilini che stanno approfittando dell’attuale situazione economica in cui riversiamo.

Possiamo fornire, attraverso una consulenza personalizzata e su misura, un servizio unico ed efficiente, che andrà a sciogliere, toccando le giuste leve, ogni tematica complessa riguardante le tensioni che si sono create fra conduttore e locatore.

Se tu caro proprietario o cara proprietaria, non sai da quale parte iniziare, non lasciare al caso o non aspettare che tutto si risolvi senza fare nulla. Non permettere al tuo inquilino di prendere il comando, sei tu l’ammiraglio della nave e sei tu che devi dare le giuste indicazioni per evitare di incagliarti o rischiare di affondare.

Per fare le scelte giuste, puoi iniziare da qui, attraverso la consulenza personalizzata


I contratti di affitto fai da te, come fare senza sbagliare.

Riuscire a fare una perfetta locazione non è semplice, sopratutto se non si ha l’esperienza di capire chi sono gli inquilini che sicuramente la vorranno fare da padrone a casa tua o quegli inquilini che prima di pagare l’affitto, pensano a comprarsi il televisore 60 pollici nuovo piuttosto che versare puntuamente il canone.

Vedo ancora troppi locatori prendere un contratto di affitto e cancellare a caso come fossero dei pittori, un po di articoli essenziali qua e po di la, convinti che eliminando del contenuto sia meglio che lasciarlo, e poi, senza farsi vedere da nessuno, incrociano le dita dietro alla schiena sperando che l’inquilino sia uno sprovveduto o sia un’ignorante.



Ecco un anticipo del preziosissimo materiale che ho messo a tua disposizione, che potrai scaricare in questo articolo

esempio-contratto-affitto-cedolare-secca

Occhi aperti

Ho già anticipato in altri miei articoli dei quali consiglio vivamente una sbirciatina, che la cedolare secca sugli affitti  è un regime opzionale, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva.

I contratti di affitto che hanno aderito al regime della cedolare secca non dovranno pagare annualmente l’imposta di registro e l’imposta di bollo, di solito dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Puoi aderire al regime di cedolare secca se sei proprietario di un immobile (come persona fisica) che affitta ad uso abitativo.

Anticipo che con sentenza 825/1/2019 il tribunale di Bari ha rovesciato la Circolare n. 26/E/2011 dell’agenzia della entrate in merito alla interpretazione sulla cedolare secca fra locatore e società. Alla fine di questo articolo vi spiego l’accaduto.


Affittare senza rischi: la guida definitiva


La video guida che ho pensato per voi, che vi aiuterà a blindare la vostra locazione è disponibile e scaricabile gratis inserendo i tuoi dati qui:

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Che significa cedolare secca sugli affitti?

Ogni locatore o meglio proprietario di qualsivoglia casa sul territorio Italiano, può optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi. In breve la persona che sceglie di aderire alla cedolare secca, vuole risparmiare pagando meno tasse.

Quando stipuli il contratto di affitto e decidi di non esercitare l’opzione per la cedolare, la registrazione segue il regime ordinario, in tal caso, dovrai versare le imposte di registro e di bollo.

Il mio suggerimento semplice semplice

Per alcuni l’argomento potrebbe sembrare ostico da capire, le scelte sono due. La prima è dotarsi di tanta pazienza e di continuare a leggere e studiare per cercare di capire, altrimenti se sei stato cosi bravo da trovare un bravo agente specializzato sulla materia delle locazioni (me credo che sia impossibile), che faccia i tuoi interessi, (ma dubito perché nella maggior parte delle agenzie immobiliari, i funzionari sono così presi a rincorrere i grossi affari immobiliari e tu sei sono un minuscolo numero da mettere a budget a fine anno), sarà lui (sempre che sia anche sveglio) che ti suggerirà che cosa ti conviene fare.

In ultima, è recarsi dalla propria associazione, patronato o commercialista e farsi dire se conviene aderire al regime ordinario oppure scegliere il regime in cedolare secca. Ma ti avverto, anche questa opzione si potrebbe rivelare un bel problemino, presta massima attenzione, perché capita sovente, che ti potresti trovare al patronato con giovanotte o giovanotti tirocinanti “in erba” e tornartene a casa con scelte economiche sbagliate.

Non intendo dire che le persone sono incapaci, ma è capitato a moltissimi miei clienti, di parlare con la ragazzina o il ragazzino di turno che hanno cominciato il proprio lavoro il giorno prima. Questo capita perché il tempo è sempre poco, quindi per il 98% dei professionisti, manca la capacità e il tempo per di specializzarsi.

In tal ipotesi, sono certo che egli, farà fatica a farti un breve sondaggio, capire la tue esigenze, fornirti le dovute informazioni e farti fare le scelte giuste, ma sopratutto più convenienti in termini economici.

Sono altrettanto sicuro che il tirocinante non sappia nemmeno darti qualche informazione sul funzionamento della capienza di imposta, alcuni non sanno nemmeno che cosa sia, rischiando così, di non fornirti l’assistenza che ogni proprietario meriterebbe.

Agevolazione fiscali per i locatori

Sapessi quante volte mi sono trovato in consulenza strategica con i tantissimi locatori che seguo in ogni angolo della nostra cara Italia, che gli sono state date informazioni fuorvianti e che hanno lasciato sul tavolo una bel po di soldini.

La stessa identica cosa riguarda i migliaia di locatori che hanno stipulato il contratto a canone concordato, che da anni, senza saperlo, regalano soldi alle casse Comunali e non sono stati informati dall’agenzia immobiliare o dal loro commercialista, che è possibile ottenere un’ulteriore riduzione dell’imposta municipale unica se solo sapessero dove e come mettere le mani.

E questo è solo un esempio pratico dei centinaia di errori che ogni giorno vengono commessi dall’incompetente di turno e fanno in modo che i locatori ci perdano migliaia di euro.

Poi mi sento pure rispondere da alcuni proprietari locatori che anziché migliorare la loro situazione economica, preferiscono affittare casa privatamente piuttosto che affidarsi ad un professionista specializzato, questo accade perché c’è l’intento di risparmiarsi il compenso di quest’ultimo.

Accade poi nel corso della locazione, che gli stessi, si rendono conto di essersi infilati in casa un inquilino che non paga il canone, che ogni giorno chiama per ogni cazzata, che versa il canone quanto vuole e che approfitta della bontà del proprietario.

Arrivando persino a scoprire dopo mesi, che il suo inquilino è un’ignorate che fa perfino fatica a sapere come si attiva il contatore della luce (molto spesso non sa nemmeno dove sia), quando basterebbe alzare la levetta del contatore (che perfino un bambino di 9 anni ci arriverebbe).

La fredda verità e che la maggior parte dei proprietari, si accorgono soltanto dopo 6/8 mesi che l’inquilino a cui si è affittato il proprio immobile non è la persona che giusta (il principe da cavallo è sceso) arrivando alla ovvia e difficile scelta, quella dello sfratto.

Ecco che il risparmio economico iniziale tanto cercato e voluto, che alcuni proprietari (che fanno i sapientoni ma in realtà faticano a capire che la ricchezza è tutt’altra) alla fine si rivela in una spesa che è 10 volte superiore.


Spese legali per avviare uno sfratto per morosità

Se non lo sai, per avviare uno sfratto ci vogliono circa fra 1.800 e 3.000 euro, questo è un importo, molto diverso rispetto a quello che i locatori avrebbero diligentemente investito se solo avessero scelto con oculatezza e affidato la redazione del proprio contratto di locazione, al professionista giusto.

Per non parlare poi, dei mesi che l’appartamento resterà vuoto per pulirlo, sistemarlo e rimetterlo in ordine, come minimo ci “smenano” altri 5.000/6.000 euro, ma non se ne rendono conto, questo per risparmiarsi il compenso di un esperto.

Affianco da oltre 22 anni migliaia di locatori che hanno lo stesso inquilino da almeno 10 anni, moltissimi addirittura da 20. Scontato ribadirlo, ma le scelte giuste, l’osservazione delle regole auree e soprattutto quelle iniziali, nella locazione, fanno la totale differenza.

Se vuoi scoprire come ho fatto ad avere proprietari che hanno reso ogni locazione un’opera d’arte , puoi guardare questo video, nel quale rivelo le strategie necessarie che ogni locatore dovrebbe attuare, per imparare ad affittare casa senza rischi e rendere questa profittevole e longeva.

Ora ritorniamo al nostro Fac simile del contratto di locazione cedolare secca 2021 aggiornato.


Chi può esercitarla la c.d.?

L’opzione può essere esercitata per le case classificate dalla categoria catastale A1 a A11 affittate ad uso abitativo e per le pertinenze (garage, ripostigli, cantine ecc) locate assieme all’immobile. E’ anche possibile affittare le pertinenze separatamente, e con contratto di locazione a parte, purché il rapporto di locazione sia stipulato tra le medesimi e sia dimostrabile la sussistenza del vincolo di pertinenza.

Qual è la percentuale della cedolare secca? Chi può aderire?

L’imposta della C.Secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo.

Per i contratti a canone agevolato o concordato è, inoltre, prevista un’aliquota ridotta si veda a tal proposito

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988).
  • nei comuni che prima venivano definiti ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe)., ma poi attraverso il D.M 19/01/2017 sono stati modificati i parametri ed è stata data la possibilità ai Comuni con più di 10.000 abitanti di stipulare contratto a canone calmierato/concordato/agevolato. Il termine con cui si chiama questo tipo di contratto cambia ma il concetto è sempre lo stesso.

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Per approfondimenti si veda il link.

La legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota per l’applicazione della cedolare secca sugli affitti è ridotta al 10% per i contratti a canone concordato. Oggi nel 2020 la cedolare secca al 10% è ormai diventata definitiva .


Il modello sicuro di contratto di locazione è ora disponibile solo per i locatori che hanno accesso al nuovo e rivoluzionario metodo Affitta Con Furbizia. Scoprilo qui:


Cedolare secca sugli affitti anche a inquilini/società?

Presta massima attenzione perché come al solito siamo in Italia e le interpretazioni lasciano il tempo che trovano e le sorprese non finiscono mai.

La circolare n. 26/E dell’1 Giugno 2011, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che esulano dal campo di applicazione della cedolare secca anche i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Pertanto, il regime della cedolare secca, secondo la circolare dell’agenzia delle entrate, non può essere applicato al contratto di locazione cedolare secca conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile.

Ma attenzione carrrrramba che sorpresa……. pronto ?

La cedolare secca sugli affitti può essere applicata anche in caso di un conduttore di società (S.r.l.).

sentenza del Tribunale di Bari n. 825/1/2019,

Lo dice l’ultima sentenza del Tribunale di Bari n. 825/1/2019, secondo la quale questo è possibile quando il locatore è una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale e sussista il requisito previsto dalla legge della destinazione dell’immobile ad uso abitativo.

E accaduto che la gentilissima Agenzia delle Entrate si era accorta che qualche cosa non andava, così ha emesso un bel avviso di liquidazione nei confronti di un locatore che aveva stipulato un contratto di affitto ad uso abitativo (scegliendo il regime della cedolare secca) con una società S.R.L.. In pratica all’agenzia delle entrate non risultata il versamento dell’imposta di registro.

Così il locatore, ha mostrato il suo petto e dotato di gran coraggio e spalle grosse, ha fatto ricorso al tribunale tributario.

Chiaramente l’Agenzia delle Entrate, secondo voi poteva starsene a guardare? A sua volta ha alzato la cresta, difendendo il proprio lavoro e con un tocco magico, ha sbattuto in faccia al nostro caro cittadino la Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate, nella quale si evidenziava che la norma della cedolare secca non si applica quando le locazioni hanno un conduttore che agisce nell’esercizio di un’impresa a prescindere dal fatto che l’immobile sia utilizzato ai fini abitativi.

immagine opzione cedolare secca nel contratto di locazione
opzione cedolare secca nel contratto di affitto ad uso abitativo

Ma, il tribunale di Bari ha mostrato i denti ritenendo legittima la scelta dell’opzione della cedolare secca da parte del locatore, dichiarando che l’affitto dell’immobile era ad uso abitativo e il proprietario non aveva agito nell’esercizio di un’impresa o libero professionista (quanto il locatore è una persona fisica e non giuridica)

immagine tribunale di bari con sentenza 825/1/2019

Il fatto che il conduttore sia una società, non è rilavante, perché quando la locazione sia ad uso abitativo e il suo conduttore riveste la qualifica di imprenditore o lavoratore autonomo, il locatore (persona fisica) che non sia imprenditore o meglio non eserciti attività imprenditoriale, può optare per il regime della cedolare secca.

Tuttavia resta il fatto che tu caro locatore o cara locatrice non ti è dato il permesso di aderire alla cedolare secca se il tuo inquilino è una società.

Ma il sottoscritto, dotato di doti straordinarie, caparbietà, conoscenza ed esperienza ha trovato il metodo per aderire alla cedolare secca anche se il tuo inquilino è una società. Mi dispiace, ma qui in questa sede gratuitamente, non te lo posso rivelare.

Ora torniamo al nostro fac-simile del contratto di locazione cedolare secca 2021 aggiornato anche alla luce del Decreto Crescita.

Aggiornamento del 9 settembre 2020, il modello di contratto di locazione sicuro ed editabile è ora disponibile cliccando qui.

Affitta Con Furbizia è per te se:

​Sei un locatore che vuole avere il controllo totale della sua locazione, stipulare contratti di locazione sicuri e perfetti  senza essere considerato il burattino dell’inquilino??

Sei un locatore che affitti per la prima volta e vuoi gestire in modo straordinario l’affitto del tuo immobile e avere a disposizione un metodo testato e infallibile??

Se sei un locatore responsabile che vuole affittare il proprio immobile ad un inquilino serio, corretto e affidabile che si prenda cura del tuo immobile??

Se vuoi cominciare a prendere in mano la tua locazione e aumentare i guadagni presenti e futuri, allora è il momento di BLINDARE la tua locazione, iniziando da qui.


Mi raccomando, occhi sempre aperti e orecchie all’insù.
Miki Martinazzi



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Miki Martinazzi

👉👉 Miki Martinazzi è consulente, specialista e punto fermo nel mercato delle locazioni abitative sicure. Le sue strategie, l'ultra ventennale esperienza e la sua specializzazione consente ad ogni locatore, di mettere in sicurezza ogni contratto di affitto e blindare ogni locazione, rendendola longeva, profittevole e salutare.

13 pensieri riguardo “Fac simile contratto di locazione cedolare secca 2021: aggiornato

  • Pingback: Contratto 4+4 : come fare senza sbagliare. Le novità 2020

  • Avatar
    Gennaio 19, 2020 in 3:01 pm
    Permalink

    Salve,
    nell’ambito del contratto è possibile inserire un aumento del canone?
    Saluti
    Laura

    Rispondi
    • Avatar
      Gennaio 19, 2020 in 8:50 pm
      Permalink

      Buonasera Laura, vige la leggenda metropolitana che nel contratto di locazione sia possibile aumentare il canone di locazione. Molto spesso mi capita di sentire, che secondo alcuni, il canone è possibile aumentarlo liberamente.

      Non gliela farò molto lunga, anzi cercherò di essere il più sintetico possibile.

      Prendiamo come esempio il contratto a canone libero (il 4+4 ai sensi dell’art. 2, comma 1 L 431/98), questa tipologia di contratto è la più utilizzata per la flessibilità riguardante le condizioni contrattuali. Alcuni pensano che grazie a questa flessibilità sia possibile, aumentare liberamente il canone di locazione.

      La legge vieta l’aumento del canone in modo fazioso.

      Se il locatore volesse applicare un aumento del canone di locazione al suo inquilino, potrà farlo solo in due modi: adeguando annualmente il canone all’indice I.S.T.A.T, salvo che non abbia optato per la tassazione con cedolare secca, oppure al termine del periodo di rinnovo, cioè all’ottavo anno, comunicando al conduttore (con lettera A/R 6 mesi prima), la volontà di rifare il contratto a nuove condizioni.

      Il conduttore, avrà 60 giorni di tempo per rispondere e comunicare le proprie intenzioni (se accettare oppure no). In mancanza di risposta, ovvero di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione, in tal caso il locatore dovrà trovare un nuovo inquilino.

      Lo stesso principio riguarda gli altri contratti di locazione abitativi.
      Buona serata.
      Miki Martinazzi

      Rispondi
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  • Avatar
    Agosto 4, 2020 in 3:38 pm
    Permalink

    Buongiorno Miki,
    posso stipulare una locazione a canone concordato per un immobile sito a Peschici (FG) che non ha stipulato accordi con le associazioni di categoria?
    Grazie

    Rispondi
  • Avatar
    Agosto 4, 2020 in 3:40 pm
    Permalink

    Buongiorno Miki,
    posso stipulare una locazione a canone concordato nel comune di Peschici (FG) che non ha stipulato accordi con associazioni di categoria? grazie

    Rispondi
  • Avatar
    Agosto 10, 2020 in 6:29 pm
    Permalink

    sito molto interessante sono interessato al facsimile del modello word contratto cedolare secca. grazie

    Rispondi
  • Avatar
    Novembre 17, 2020 in 1:31 pm
    Permalink

    Buonasera. Sito molto interessante e con tante notizie utili. Volevo sapere se è possibile stipulare una locazione a canone concordato che non ha stipulato accordi con associazioni di categoria? Sarei interessato al facsimile del modello word contratto cedolare secca. Grazie.
    P.S.: cliccando su “Scopri che cos’è Affitta con Furbizia” o su “Scoprilo qui:” mi manda sempre alla pagina di TOPhost con l’impossibilità di scaricare il modulo del contratto ed anche di scoprire cos’è Affitta con Furbizia.
    (c’è una sezione in cui è scritto : “Ci complimentiamo per l’acquisto! Questa pagina attesta la corretta registrazione e funzionamento del pacchetto topweb. Siamo sicuri che imparerai ad apprezzare fin da subito le potenzialità e la facilità d’uso del prodotto appena acquistato.”)

    Rispondi
    • Avatar
      Dicembre 28, 2020 in 6:05 pm
      Permalink

      Salve Giuseppe, abbiamo riscontrato molte difficoltà nel trasferire il dominio presso altri server. Ci scusiamo per il disagio, ora il tutto funziona una meraviglia.

      Cari saluti

      Felice serata
      Elisa, assistente personale di Miki Martinazzi

      Rispondi
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