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Fac simile contratto di locazione cedolare secca 2019: aggiornato

Solo per i carissimi lettori di michelemartinazzi.it metto a disposizione il nuovo modello Fac Simile contratto di locazione 2019 aggiornato ad abitativo ai sensi dell’art. 2 comma 1 della L. 9/12/1998, adeguato alla cedolare secca. L’unico modello completo ed esaustivo in tutte le sue parti. Nulla è stato lasciato al caso. Con questo Fac simile del contratto di locazione cedolare secca 2019 aggiornato, ad uso abitativo blinderete e metterete al sicuro la locazione di casa vostra.

Ho già anticipato in altri miei articoli dei quali consiglio vivamente una sbirciatina, che la cedolare secca sugli affitti  è un regime opzionale, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva. I contratti di affitto che hanno aderito al regime della cedolare secca non dovranno pagare annualmente l’imposta di registro e l’imposta di bollo, di solito dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Puoi aderire al regime di cedolare secca se sei proprietario di un immobile (come persona fisica) che affitta ad uso abitativo.

Anticipo che con sentenza 825/1/2019 il tribunale di Bari ha rovesciato la Circolare n. 26/E/2011 dell’agenzia della entrate in merito alla interpretazione sulla cedolare secca fra locatore e società. Alla fine di questo articolo vi spiego l’accaduto.

Che significa cedolare secca sugli affitti?

Ogni locatore o meglio proprietario di qualsivoglia casa sul territorio Italiano, può optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi. In breve la persona che sceglie di aderire alla cedolare secca, vuole risparmiare pagando meno tasse. Quando stipuli il contratto di affitto e decidi di non esercitare l’opzione per la cedolare, la registrazione segue il regime ordinario, in tal caso, dovrai versare le imposte di registro e di bollo.

Il mio suggerimento semplice semplice

Per alcuni l’argomento potrebbe sembrare ostico da capire, le scelte sono due. La prima è dotarsi di tanta pazienza e di continuare a leggere per cercare di capire, altrimenti recarsi dalla propria associazione, patronato o commercialista e farsi dire se conviene aderire al regime ordinario oppure scegliere il regime in cedolare secca.

Ma ti avverto, presta massima attenzione, perché capita sovente, che ti potresti trovare al patronato con giovanotte “in erba” e tornartene a casa con scelte patrimoniali sbagliate.

Non intendo dire che le persone sono incapaci, ma è capitato a moltissimi miei clienti, di parlare con la ragazzina di turno che ha cominciato il proprio lavoro il giorno prima. In tal ipotesi sono certo farà fatica a farti un breve sondaggio e darti le dovute informazioni per farti fare le scelte giuste e sopratutto più convenienti in termini economici. Ora ritorniamo al nostro Fac simile del contratto di locazione cedolare secca 2019 aggiornato,

Chi può esercitarla?

L’opzione può essere esercitata per le case classificate dalla categoria catastale A1 a A11 affittate ad uso abitativo e per le pertinenze (garage, ripostigli, cantine ecc) locate assieme all’immobile. E’ anche possibile affittare le pertinenze separatamente, e con contratto di locazione a parte, purché il rapporto di locazione sia stipulato tra le medesimi e sia dimostrabile la sussistenza del vincolo di pertinenza.

Qual è la percentuale della cedolare secca? Chi può aderire?

L’imposta della C.Secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo.
Per i contratti a canone agevolato o concordato è, inoltre, prevista un’aliquota ridotta si veda a tal proposito

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988).
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Per approfondimenti si veda il link.
La legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota per l’applicazione della cedolare secca sugli affitti è ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

Cedolare secca sugli affitti anche a inquilini/società?

Prestate massima attenzione perché come al solito siamo in Italia e le interpretazioni lasciano il tempo che trovano.

La circolare n. 26/E dell’1 Giugno 2011, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che esulano dal campo di applicazione della cedolare secca anche i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Pertanto, il regime della cedolare secca non può essere applicato al contratto di locazione cedolare secca conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile.
Ma attenzione carramba che sorpresa……. pronto ?

La cedolare secca sugli affitti può essere applicata in caso di un conduttore di società (S.r.l.).

sentenza del Tribunale di Bari n. 825/1/2019,

Lo dice l’ultima sentenza del Tribunale di Bari n. 825/1/2019, secondo la quale questo è possibile quando il locatore è una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale e sussista il requisito previsto dalla legge della destinazione dell’immobile ad uso abitativo.

E accaduto che la gentilissima Agenzia delle Entrate si era accorta che qualche cosa non andava, così ha emesso un bel avviso di liquidazione nei confronti di un locatore che aveva stipulato un contratto di affitto ad uso abitativo (scegliendo il regime della cedolare secca) con una società S.R.L.. In pratica all’agenzia delle entrate non risultata il versamento dell’imposta di registro.

Così il locatore, dotato di gran coraggio e spalle grosse, ha fatto ricorso al tribunale tributario.

Chiaramente l’Agenzia delle Entrate, secondo voi poteva starsene a guardare? A sua volta ha alzato la cresta, difendendo il proprio lavoro e con un tocco di magia ha sbattuto in faccia al nostro caro cittadino la Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate, nella quale si evidenziava che la norma della cedolare secca non si applica quando le locazioni hanno un conduttore che agisce nell’esercizio di un’impresa a prescindere dal fatto che l’immobile sia utilizzato ai fini abitativi.

immagine opzione cedolare secca nel contratto di locazione
opzione cedolare secca nel contratto di affitto ad uso abitativo

Ma, il tribunale di Bari ha mostrato i denti ritenendo legittima la scelta dell’opzione della cedolare secca da parte del locatore, dichiarando che l’affitto dell’immobile era ad uso abitativo e il proprietario non aveva agito nell’esercizio di un’impresa o libero professionista (quanto il locatore è una persona fisica e non giuridica)

immagine tribunale di bari con sentenza 825/1/2019

Il fatto che il conduttore sia una società, non è rilavante, perché quando la locazione sia ad uso abitativo e il suo conduttore riveste la qualifica di imprenditore o lavoratore autonomo, il locatore (persona fisica) che non sia imprenditore o meglio non eserciti attività imprenditoriale, può optare per il regime della cedolare secca.

Ora torniamo al nostro fac-simile del contratto di locazione cedolare secca 2019 aggiornato anche alla luce del Decreto Crescita.

Il modello Fac simile del contratto di locazione , sarà prontissimo a breve. Lo stiamo aggiornando con le ultimissime novità di agosto 2019. Un pizzico di pazienza e tornerà a disposizione dei miei carissimi lettori a brevissimo.

Se lo ritenete opportuno, nel frattempo potete trovare altri modelli per i contratti di locazione ad uso abitativo relativi al canone concordato. Ne ho parlato in modo approfondito in questo lungo ed esclusivo articolo dedicato al contratto di locazione agevolato.

Michele Martinazzi

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Miki Martinazzi

Michele Martinazzi, da oltre 22 anni sostiene migliaia di persone che cercano un esperto al loro fianco e desiderano certezze nell' affittare e vendere il bene più importante; la propria casa. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele ha permesso ai proprietari immobiliari di trovare, finalmente, la persona giusta. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

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