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Fac simile contratto di locazione a canone concordato cedolare secca, editabile, word, pdf

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Sei davvero sicura che i contratti di affitto siano tutti uguali ? Un modello fac simile non significa sia uguale ad un altro. In questo articolo ho deciso di mettere a disposizione dei lettori di michelemartinazzi.it il fac simile contratto di locazione a canone concordato cedolare secca. E’ il modello aggiornato ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in particolare è quello diffuso dal ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il ministro dell’economia e delle finanze (GU Serie Generale n.62 del 15-03-2017) .

Questo modello di contratto di affitto che ho deciso di mettere a tua disposizione, è completo di tutti gli articoli del codice civile in ogni sua parte, ha un’impaginazione molto speciale, unica e impossibile da trovare. Inoltre è un modelli editabile facile da modificare e semplice da usare, potrai scaricare sia il formato in PDF che il formato WORD.

La dura verità

C’è un grande problema che ancora non ti avrà detto nessuno, ma che ho intenzione di condividere con te in questo articolo.

Devi sapere che nel fac simile contratto di locazione concordato 3+2, i Comuni che hanno sottoscritto gli accordi territoriali nei quali sono contenute e indicate le istruzioni per gestire l’affitto a canone agevolato, non permettono al proprietario-locatore di modificare o personalizzare in nessun modo, il modello.

O meglio non sono i Comuni a vietarlo, ma le associazioni di categoria (asppi, uppi, sunia, sicet, uniat, confedilizia, appc, ecc ecc) sono in pratica i sindacati dei proprietari ed inquilini, che nel momento in cui andrai da loro a far asseverare il tuo bel contrattino, qualora questi, rileveranno delle modifiche sostanziali fatte al tuo contratto, ti daranno picche.

Quindi un proprietario di casa, se volesse personalizzare o inserire alcuni accorgimenti nel modello di contratto, non può farlo, ritrovandosi con una “camicia a taglia unica” che va bene solo per alcuni immobili ma non per tutti. Lo so che ti sembrerà strano, ma passo dopo passo, nell’articolo di oggi proverò a darti tutte le informazioni indispensabili per non commettere errori ed evitare così di buttare via inutilmente giri a vuoto.

A questo punto, dopo le battaglie passate fra i corridoi dei vari uffici, ho tirato su le maniche, usando un po di astuzia e ho superato e aggirato il problema utilizzando un piccolo trucchetto.

Questo servizio è riservato prevalentemente ai proprietari che ogni giorno affidano al mio studio, la preparazione e la stipula del loro contratto di affitto, ma ho deciso di condividerlo con i lettori di questo blog.

Ho preparato le istruzioni dettagliate in una guida in pdf che arriverà nella tua casella di posta elettronica, insieme al modello di contratto a canone concordato che puoi scaricare gratuitamente in fondo a questo articolo.

Questo modello fac simile contratto locazione cedolare secca editabile, finalmente ti permetterà di blindare l’affitto della tua casa, di presentarti in modo professionale, istituzionale e apparire agli occhi del tuo futuro inquilino, come quel locatore autorevole che sa esattamente cosa vuole e come lo vuole.

INDICE DI QUESTO ARTICOLO:
  1. Affittare casa, costi
  2. Obblighi del locatore: doveri…
  3. I primi passi
  4. Nullità nei contratto di locazione
  5. Affittare casa privatamente
  6. Se affitto una casa a 500 euro quanto pago di tasse ? Bella domanda!
  7. Non buttare i tuoi soldi: come guadagnare da un affitto
  8. Fac simile contratto locazione 3+2 cedolare secca word
  9. Fac simile contratto di locazione a canone concordato cedolare secca

Questo è un aspetto che molti locatori sottovalutano!

Apparire agli occhi del tuo inquilino che sei una persona buona e fai le cose in modo semplice e superficiale, permetterà a quest’ultimo di farsi un baffo di te.

Voglio dire che “l’occasione fa l’uomo ladro”, in sostanza, l’inquilino se può, approfitta della situazione a lui più favorevole.

Un esempio tipico e quello in cui il locatore si rende sempre disponibile per ogni cosa, così facendo la locazione si trasforma in un call center. Per ogni cazzata, l’inquilino ti chiamerà.

Ogni giorno ce ne sarà sempre una nuova. Prima comincerà a tastare il terreno chiamando ogni tano, poi quando capirà che sei sempre disponibile, diventerà un abitudine dalla quale uscire, diventerà complesso.

Purtroppo ci sono ancora tantissimi inquilini che hanno bisogno della mamma che li aiuti a mangiare la pappa.

Partire con il piede giusto è fondamentale per creare un rapporto sano, genuino e di riconoscenza reciproca.

Altro errore da non fare è di tenere il canone mensile dell’affitto di casa tua, troppo alto. Intendo dire che se il canone di locazione che stai chiedendo per il tuo appartamento è tanto fuori mercato, l’inquilino pur di entrare in casa tua è disposto a pagarti quello che tu vuoi, ma non appena avrà l’occasione, te la farà pagare.

Cosa voglio dire con questo? Intendo dire che gli inquilini vedono sempre i locatori come i benestanti e i ricconi del momento, quindi agli occhi suoi, tu sei quella persona che sta meglio e che vive in una condizione migliore.

Affittare casa, costi

Gli inquilini non hanno la più pallida idea dei sacrifici che hai fatto per avere un pezzo di mattone. Non si rendono conto dei sacrifici che i tuoi cari hanno dovuto sopportare per risparmiare qualche soldo e farsi una casa. Gli inquilini non si rendono conto che probabilmente hai lavorato o lavori per 12 o 14 ore per riuscire a farti la casa che hai, quindi per loro, fra i tue, sei quella che sta meglio.

Gli inquilini non si rendono conto che per un proprietario mantenere una casa in affitto alcune volte è una rimessa e non un guadagno, non sanno le tasse e i tributi che ogni anni ci sono da pagare, non sanno che probabilmente qualche anno fa hai dovuto sostituire la caldaia o rifare il tetto o versare migliaia di euro all’amministratore per sistemare qualche “bega” del condominio.

Sai cosa percepisce il tuo inquilino ? Che ogni mese è costretto a versare più della metà del suo stipendio per pagare il canone di affitto, quindi per lui è una cifra importante. Inoltre, se percepisce che il canone mensile versato ogni mese è PURE fuori mercato (attraverso ricerca su portali immobiliari paragonato ad altri immobili simili in zona), quando potrà te la farà pagare.

Sicuramente, prima di cercare un affitto, avrà tentato di comprarsi una casa, ma altrettanto certamente la banca non gli avrà erogato il mutuo.

Oppure te la farà pagare quando arriverà il giorno della riconsegna dell’immobile e scadrà il contratto di affitto, lasciandoti la casa sporca, non imbiancata o imbiancata male con tante sbavature nel battiscopa o nelle cornici delle porte, altrimenti con qualche sorpresa inaspettata, tipo un vizio occulto che solo lui conosce (tipo il box doccia rotto, zanzariera rotta o che non funziona più, oppure in filo elettrico tagliato da qualche parte).

Attenzione, non sono tutti così, ora non voglio fare di tutta l’erba un fascio, ma una buona maggioranza sono come li ho descritti sopra, TE LO ASSICURO.

Obblighi del locatore: doveri…

Lo ripeto sempre e continuerò a farlo all’interno dei miei articoli:
il locatore DEVE avere il polso fermo con il suo inquilino.

Ci sono inquilini che sanno starsene al loro posto senza approfittarsi di te, ed altri (la maggior parte) se non utilizzi autorevolezza, di te se ne faranno un baffo.

Tanto la legge li tutela! Quindi partire con il piede giusto e FERMO, ti garantirà una locazione serena.

Nullità nei contratti di locazione e i patti contrari alla legge

Strabuzzo gli occhi quanto mi capitano contratti di affitto stipulati anni prima da ignari proprietari di casa. Fra gli errori più eclatanti è quello di aver trasformato il contratto a canone concordato con quello a un canone libero. Oltretutto con un canone mensile completamente fuori dai parametri delle fasce di oscillazione dettate dagli accordi territoriali.

Sono nulle le clausole del contratto che abbiano l’effetto di attribuire al proprietario di casa, benefici economici in contrasto con i limiti legali.

Questa norma di protezione del rapporto di locazione, è stata istituita dalla legge di stabilità 2016, comma 59 dell’art. 1 della Legge 28 dicembre 2015, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 302 del 30 dicembre 2015, in vigore dall’1 gennaio 2016.

Un contratto di affitto può essere dichiarato nullo provocando il venir meno di tutti gli effetti da esso prodotti, come se lo stesso non fosse mai esistito, nato.

La nullità riguarda un vizio o un irregolarità dell’atto i cui motivi sono indicati nell’art. 1418 del c.c. : Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente.

Ecco alcuni esempi di patti contrari alla legge:
– Modificare la data di disdetta entro la quale il locatore deve comunicare la propria intenzione di recesso anticipato.
– Oppure, non inserire nel tuo contratto, diciture assurde in merito alla messa a norma degli impianti, pensando di poter aggirare il problema.

Quindi massima attenzione ai contratti scaricati alla carlona da internet e a quello che andrai a modificare all’interno dagli stessi !!!

I primi passi

Utilizza solo ed esclusivamente modelli di contratto messi a disposizione da siti istituzionali o da persone del mestiere.

Vedo in giro per il web modelli di fac simile contratto di locazione a canone concordato, messi a disposizione da siti internet che di mestiere fanno tutt’altro. Queste mosse astute vengono fatte per aumentare il traffico internet sul proprio sito, quindi occhi aperti da chi scarichi e che cosa scarichi.

Ecco in anteprima il modello di contratto genuino

Fra pochi istanti potrai scaricare gratuitamente il tuo modello editabile contratto di locazione a canone concordato, ecco l’anteprima:

Anteprima fac simile contratto di affitto agevolato

Quanto ti appresti a preparare e completare il tuo contratto, assicurati di porre la massima attenzione, non dare mai nulla di scontato.

Il giorno della stipula con il tuo inquilino, mantieni la rotta, sei tu il comandante, non lui.

Quindi un pizzico di umanità aiuta sempre, ma non troppa. Se hai la fortuna di avere a fianco a te un professionista, allora tutto diventa più semplice, in quanto non ti devi preoccupare di nulla, penserà a tutto lui.

Quando assisto i proprietari di casa e faccio le loro veci, riesco ad essere molto più obbiettivo ed imparziale , ma sopratutto riesco a non guardare in faccia nessuno, in questo modo l’inquilino si sentirà in una posizione scomoda, di soggezione e particolarmente sotto i riflettori.

Quando l’inquilino si accorge che a fianco al proprietario c’è un esperto che lo assiste, che conosce esattamente come fare e cosa fare, allora per un inquilino tutto diventa più difficile. Altrettanto complicato diventa per quest’ultimo provare a fare il furbo e approfittare della situazione.

Affittare casa privatamente

Una domanda che mi viene spesso fatta da parte dei lettori di questo blog è: Miki ma come faccio a calcolare il canone di locazione per un contratto a canone di locazione agevolato? Dove trovo le tabelle per conoscere il prezzo al metro quadrato della mia casa che voglio affittare?

Il mio primo consiglio è quello di verificare se nel tuo Comune è stato siglato l‘accordo territoriale per le locazioni fra le organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini, dall’Esu (Ente per lo studio universitario) e dalle associazioni degli studenti, aspii, sunia, sicet, uniat, uppi, confedilizia ( le associazioni sindacali sono davvero tante, ogni città ha le sue).

Gli accordi territoriali sono attuati in base alla legge 9 dicembre 1998 n. 431, della legge 8 gennaio 2002 n. 2, e del Decreto Interministeriale 30 dicembre 2002, pubblicato nel supplemento n. 59, alla G. U. n. 85, del 11 aprile 2003 e del decreto 16 gennaio 2017 del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze pubblicato in G. U. n. 62, del 15/03/2017, questi accordi territoriali li puoi scaricare in qualche sezione del sito web del tuo Comune. All’interno di questi, sono contenute le linee guida che ti permetteranno di sapere come calcolare il canone di affitto.

Attenta da chi ti farai fare i conteggi, ho scoperto che c’è più di qualche stolto in giro per le associazioni che sbaglia i calcoli.

Potresti sentirti rispondere che non puoi aderire al canone concordato perché il tuo immobile ha un punteggio basso e di conseguenza anche il canone sarà poco elevato, quindi è sconveniente affittare con contratto a canone calmierato. Ma non è sempre così, quindi occhio allo stordito.

Se affitto una casa a 500 euro quanto pago di tasse?

Se non lo sai, ora andiamo subito al dunque.

Ipotizziamo che il proprietario voglia affittare la propria casa a cinquecento euro, che moltiplicato per 12 mesi fanno 6000 euro. Se hai scelto la tassazione in cedolare secca e hai sottoscritto un contratto di locazione abitativa agevolata verserai di tasse 600 euro. L’aliquota irpef è stata fissata in modo definitivo al 10%, quindi conviene.

Inoltre sono previste altre agevolazioni tributarie (oltre all’applicazione dell’aliquota ridotta per la cedolare secca, avrai una riduzione dell’imposta ai fini IMU).

Al contrario se lo stolto di turno ti ha calcolato male il canone e sei costretta a stipulare un contratto abitativo 4+4 (di tipo libero) l’aliquota sarà del 21%, quindi sempre ipotizzando che hai aderito alla cedolare secca e vuoi percepire un canone di affitto di euro 500 moltiplicato per 12 otterremo 6000 euro che moltiplicati per il 21% andrai a versare di tasse euro 1.260.

Tutto diverso invece se decidi di non aderire alla cedolare secca e opti per la tassazione con regime ordinario, ma non voglio dilungarmi in questo. ti riporto in modo pratico i scaglioni di reddito aggiornato a febbraio 2020:

I scaglioneReddito tra 0 e 15.000 euro in questo caso l’aliquota IRPEF è del 23%.

II scaglioneReddito tra 15.001 e 28.000 euro l’aliquota riservata a questa fascia è del 27%.

III scaglioneReddito tra 28.001 e 55.000 euro l’aliquota IRPEF è fissata al 38% sulla soglia eccedente la seconda.

IV scaglioneReddito tra 55.001 e 75.000 euro l’aliquota IRPEF sulla quota eccedente il precedente scaglione è del 41%.

V scaglioneReddito sopra i 75.000 euro l’aliquota IRPEF è pari al 43%.

Non buttare i tuoi soldi

Potrei stare qui una settimana intera a descriverti in quanti modi migliaia di proprietari che ho conosciuto, hanno buttato soldi dalla finestra a causa delle disattenzioni.

Da fuori sembra tutto facile: scarichi il tuo contratto, ti fai fare dallo stolto di turno i conteggi (sbagliati), lo compili, chiami il tuo inquilino per firmare il contratto, lo registri e il gioco e fatto.

Ma il vero segreto del guadagno di una proprietà affittata, è nel medio e lungo termine. Il profitto non è scontato. E nel saper gestire con sapienza ed esperienza una locazione, che si ottiene il massimo. Saper gestire il risparmio anche soltanto di 100 euro che nel lungo periodo fa una grande differenza.

Pensa ai grandi proprietari immobiliari che hanno centinaia di immobili e prova a moltiplicare anche soltanto 100 euro per 100 appartamenti.

Ora moltiplica questo risultato per 10 anni, quando fa? Ci scappa fuori l’acquisto di un monolocale.

Quindi il risparmio, partendo dalle piccole somme è fondamentale per un piccolo o grande proprietario nella gestione del proprio patrimonio immobiliare.

Tanti pochi fanno un assai” . Saper contenere i costi, fare in modo che l’immobile sia sempre locato.

Affittare con il supporto di un esperto

Ora lo sai perché centinaia di proprietari ogni anno, si affidano ai servizi che offro nella gestione delle locazione. Sembra banale visto da fuori, ma saper far risparmiare denaro al proprietario, non è così scontato.

L’ho dimostrato più volte ad alcuni piccoli proprietari che ancora non conoscevano esattamente il mio operato, si sono stupiti delle attenzioni che rivolgo alla gestione del loro patrimonio immobiliare.

Le piccole attenzioni cominciamo dal piccolo proprietario che gestisce un bilocale fino ad arrivare a grandi proprietari che hanno in pancia la gestione di decine di immobili.

Tanti pochi fanno un assai” .

anteprima contratto di locazione concordato editabile

Un affitto garantito comincia dalle piccole cose

Dare poca importanza al contratto di affitto, pensando che i modelli fac simile siano sono tutti uguali è un errore madornale. L’ho già ripetuto più volte, che scaricare contratti di locazione da siti internet che di mestiere fanno tutt’altro è una follia.

Se puoi, effettua download solo da siti o blog di professionisti con esperienza. In questo blog facciamo il possibile per mantenere aggiornati tutti i modelli contrattuali.

Ricorda che firmare al tuo inquilino, uno sparuto contratto di poche e fragili pagine piuttosto che un malloppo consistente, ben predisposto e impaginato, fa un enome differenza.

Mi capita spesso di venire a conoscenza che girano sul web contratti a canone concordato fermi alle disposizione della legge 8 gennaio 2002 n. 2, e del Decreto Interministeriale 30 dicembre 2002, pubblicato nel supplemento n. 59, alla G. U. n. 85, del 11 aprile 2003.

Quando invece il decreto 16 gennaio 2017 del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze pubblicato in G. U. n. 62, del 15/03/2017 ha modificato in modo sostanziale le linee guida relativamente ai contratti assistiti.

Quindi occhi aperti da chi scaricherai il tuo contratto di affitto.

Ecco il tuo contratto canone concordato cedolare secca

Ogni anno da questo blog vendono scaricati dai proprietari, migliaia di modelli nuovi di contratto di affitto che metto a disposizione gratuitamente dei lettori di michelemartinazzi.it.

Adesso anche tu puoi scaricare gratuitamente il tuo nuovo e aggiornato modello di contratto di locazione canone concordato editabile. Potrai scegliere il modello PDF e il modello WORD. L’impaginazione, il contenuto e e la sostanza che contiene questo modello, darà al tuo affitto il vestito su misura che merita.

fac simile contratto di locazione cedolare secca



Affittare una casa è come creare un mosaico, attraverso ogni pezzettino l’artista creerà un opera d’arte perfetta.

Quindi anche tu caro proprietario, metti ogni pezzettino nel posto giusto, così riuscirai a creare il tuo contratto di affitto perfetto.

Scarica il tuo modello perfetto

Sono un po geloso dei modelli di contratto di affitto che ho deciso di mettere a disposizione in questo blog, sopratutto perché sono venuto a conoscenza che molti miei competitor li stanno utilizzando.

Da una parte sono molto felice, perché significa che stiamo lavorando bene e stiamo aiutando tantissimi locatori.


Conserva il tuo prezioso modello di contratto

Sono certo che se hai deciso di scaricare gratuitamente il tuo modello contrattuale perfetto, ti sarà di aiuto e finalmente potrai stipulare anche tu il tuo contratto sicuro.

Conservalo e salva il file in un posto del tuo computer dove lo potrai trovare facilmente.

A presto
Miki Martinazzi


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Miki Martinazzi

Specialista e leader nel settore delle locazioni da oltre 22 anni, affianco, sostengo e consiglio i locatori e li aiuto ad affittare casa in sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono uno specialista al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è diventato leader di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

4 pensieri riguardo “Fac simile contratto di locazione a canone concordato cedolare secca, editabile, word, pdf

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