Disdetta del locatore alla prima scadenza del contratto: le regole

Che cosa dice la Legge 431/98 e la 392/78 in merito alla disdetta del locatore alla prima scadenza del contratto? Nello specifico la n. 431/1998 permette al locatore di recedere dal contratto alla prima scadenza solo in determinati casi.

Come al solito il web e stracolmo di articoli spazzatura scopiazzati l’uno con l’altro senza arte ne parte, che creano solo confusione nella testa dei proprietari, c’è così tanta informazione spazzatura, che i locatori ormai hanno le ansie e non sanno più che cosa è giusto fare e non fare.

Per chi ha avuto la fortuna di conoscermi, sa perfettamente che ho portato nel desertico panorama della locazioni, concetti nuovi che il 99.99% degli addetti ai lavori non sapeva nemmeno esistessero. Questo blog e il sottoscritto siamo divenuti in poco più di un anno, il punto fermo nelle locazioni sicure.

Ti esorto caro proprietario o cara proprietaria a aprire gii occhi e non lasciare mai nulla al caso nella tua locazione. Tutto deve essere fatto attenendoti a precisi step e seguendo tutto in modo scrupoloso.

Gli inquilini sono furbi, e quando si trovano in difficoltà economica oppure devono al più presto uscire da casa tua, cercano in ogni modo e con ogni mezzo, utilizzando qualsiasi stratagemma, pur di riuscire a succhiare il sangue al loro locatore.


Miki, vorrei sapere se esistono dei motivi specifici in cui il locatore può dare disdetta dal contratto di locazione?

In questo articolo ti darò soltanto alcune indicazioni di massima. Come da mia consuetudine e come dico e ripeto da sempre, ogni pratica locatizia ha la sua storia, ogni locazione è diversa dall’altra, ogni contratto nasconde gioie e dolori, ogni rapporto fra proprietario e inquilino è unico e va gestito con massima attenzione senza lasciare mai nulla al fato.

Ora starai pensando che la legge è una sola e vale per tutti. Certo questo è vero, ma il rapporto che si crea fra il locatore e conduttore influisce tantissimo e ti dirò di può, in molti casi è addirittura al disopra della legge.

Gli equilibri che si creano in un contratto di locazione hanno più valenza che un articolo del codice civile e influiscono molto di più. Qualora essi non venissero gestiti correttamente, potrebbero creare quando meno te lo aspetti, conseguenze devastanti per uno o per l’altra parte.

Non te la farò molto lunga e non starò qui a spiegarti i motivi, altrimenti ci vorrebbero mesi interi se dovessi raccontarti che cosa ho imparato sin dal 1997 anno in cui iniziai a stipulare i primi contratti di locazione.

Non voglio annoiarti parlandoti di cause di nullità, cedolare secca, seconda scadenza del contratto e di come deve essere comunicata la disdetta. Ti voglio semplicemente dire che devi prestare massima attenzione e ti esorto a non inventari procedure di disdetta strane o difformi dalle leggi imperative-

La legge tende a proteggere la parte più debole, nel nostro caso l’inquilino, quindi se agisci senza sapere esattamente quello che stai facendo, il conduttore potrebbe alzare la cresta e portarti in tribunale.

Se vuoi approfondire e vuoi scoprire i delicati equilibri di una locazione, ti invito a scaricarti gratuitamente la mia video guida della durata di oltre un’ora, disponibile cliccando qui.


Ecco i motivi per invocare la disdetta anticipata del contratto di locazione alla prima scadenza

Il locatore deve inviare al suo conduttore la comunicazione di risoluzione anticipata della locazione con almeno 6 mesi di preavviso. Tuttavia dipende dalla tipologia di contratto di locazione che ha stipulato, quindi ti invito a verificare attentamente che cosa è stato sottoscritto nel tuo contratto.

Il mio vivo consiglio, per non sbagliare e avere a che fare con uno dei tanti inquilini furbi che aspettano l’occasione ghiotta per metterti in difficoltà, è dichiarare in modo chiaro e deciso l’intento rescissorio.

Voglio dire che quanto invierai la lettera al tuo inquilino, è fondamentale scrivere in modo esplicito i motivi per cui intendi dare la disdetta “Cass. n. 13199/2012)”.

Se vuoi scoprire di più, ho dedicato un articolo specifico e dettagliato in merito alla risoluzione anticipata del contratto di locazione (disponibile qui) .


Ecco le motivazioni per inviare la disdetta anticipata dal contratto di locazione da parte del locatore:

  • a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
  • d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
  • f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Miki, ci sono costi o adempimenti in merito alla disdetta del locatore?

Si, la disdetta del locatore prevede che le parti debbano sostenere degli oneri fiscali. Naturalmente dipende dal trattamento tributario scelto dal proprietario. Per alcune tipologie di contratto, il locatore deve versare l’imposta di registro telematicamente, in alcuni deve compilare il modello RLI, altri ancora deve utilizzare il modello F24 Elide. in altri casi non serve. Insomma, un gran casino….!!!!

In casi specifici devi sapere caro lettore che l’onere fiscale (il costo per la risoluzione) ricade sull’inquilino. Tuttavia, per darti una risposta sicura e certa dovrei avere sotto agli occhi il contratto di locazione e analizzarlo. Solo così riuscirei a dirti che cosa è corretto fare.


Modalità per la risoluzione anticipata senza beghe e senza noie: i passi giusti da fare

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