Deposito cauzionale in conto pagamento dei canoni di locazione. Si può?

Uno dei maggiori quesiti che mi viene posto da una considerevole parte di inquilini  è se essi possono imputare il deposito cauzionale di un contratto di locazione di tipo abitativo al pagamento delle mensilità.

La risposta è no, ma a patto che……. possiamo dire anche si!

Secondo il nostro ordinamento, il deposito cauzionale ha funzione di garanzia, ha la funzione di garantire il locatore dell’adempimento di tutti gli impegni contrattuali, ne consegue che è vietato imputare il deposito cauzionale in “conto pigioni” o “conto rate di affitto”.

In realtà, se osserviamo più da vicino alcuni aspetti, possiamo dire che a norma dell’art. 1322 del Codice Civile è possibile che il versamento di una determinata somma, sia posto in conto “pagamento dei canoni di locazione” purché sia riferito al contratto di locazione abitativo di tipo “libero” di cui all’art. 2, comma 1, legge 431/98 (durata della locazione 4 anni + 4).

Pertanto possiamo tranquillamente dire che per un contratto abitativo di tipo libero (4+4)  art. 2, comma 1, L 431/98 in caso di morosità dell’inquilino, possiamo imputare una determinata somma pattuita in sede contrattuale, a garanzia del pagamento dei canoni di locazione purché il contesto di applicazione sia mantenuto rispettando quanto indicato sopra.

Il codice civile, cosa dice?

Il codice civile art. 1322 recita: “Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge [41 Cost.] e dalle norme corporative. Le parti possono anche concludere contratti che non appartengano ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico“.

Ritengo sottolineare che l’art. 11 della L. 392/78 indica che “il deposito cauzionale non può essere superiore alle 3 mensilità del canone di locazione” tale indicazione possiamo contravvenirla nelle locazioni abitative libere art. 2, comma 1, L 431/98.

Tuttavia Gentilissimi proprietari, il mio suggerimento e di porre massima attenzione a come vi muovete quanto affittate il vostro bene più prezioso, non sottovalutate alcuni importantissimi aspetti in quanto i problemi sono dietro l’angolo e gli inquilini furbi sono pronti a cogliere la “palla al balzo” per trarne profitto.

Per citare un caso specifico, ho conosciuto dei locatori che si sono visti ritirare l’abitabilità e hanno dovuto ristrutturare un appartamento dopo il sopralluogo dell’asl territoriale, per aver sottovalutato e violato norme che disciplinano la locazione.

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Locare un immobile visto da una persona senza esperienza sembra banale, sembra facile come un gioco da ragazzi.

Basterebbe un qualsiasi contratto di affitto, due firme al volo, la registrazione e via!!!

Cari proprietari vi assicuro che fin dal lontano 1997, anno in cui iniziai la mia eccellente carriera, proteggere e valorizzare gli investimenti dei proprietari immobiliari richiede capacità, responsabilità, buon senso e padronanza della disciplina locatizia.

Affittare un immobile nel 2022 è un impegno che richiede profonda conoscenza di quello che si sta facendo. Affittare casa è un arte, non pressapochismo!!!

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Ecco che cosa accade quando i proprietari affittano appellandosi al pressappochismo: in questo articolo ho esposto un caso studio di un errore fatale che potresti commettere anche tu.


Deposito cauzionale trattenuto per canoni non pagati, come comportarsi?

Come già accennato nei paragrafi precedenti, la finalità del deposito cauzionale è quella di garantire il locatore dagli eventuali inadempimenti del conduttore.

E’ certo vero che la mancata restituzione del deposito cauzionale da parte del locatore è un atto che potrebbe essere punito dalla legge, e l’inquilino si potrebbe rivolgere al giudice per farsi rilasciare un decreto ingiuntivo, ma è altrettanto vero che per un inquilino, appropriarsi di oggetti e/o suppellettili di proprietà del locatore è un reato che viola il codice di procedura penale punito con la reclusione fino a 8 mesi.

E’ anche bene sapere che tanti proprietari furbetti, cancellano dal contratto l’articolo relativo agli interessi legali, non sapendo che stanno commettendo un illecito, palesemente in contrasto con le norme imperative.

Vuoi sapere se sia possibile trattenere il deposito cauzionale per danni? Ti consiglio a tal proposito di leggerti questo articolo.


Proteggi la tua locazione

Non affidarti al caso, proteggi il tuo patrimonio facendo in modo che le scelte fatte valorizzino al massimo la tua casa, tutelando le tue finanze e assicurandoti un affitto che ti garantisca tranquillità mentale, performance economiche e sicurezza nel presente, nel futuro e sopratutto nei pagamenti dei canoni mensili del tuo inquilino.

Un inquilino che non paga il canone di locazione va a incrinare gli equilibri familiari, porta frustrazioni, enormi spese legali e notti insonni. Il primo passo da fare prima di affittare una casa è capire chi è la persona a cui stai affidando il tuo immobile.

Trovati un esperto capace di affiancarti nel tuo percorso. Non affidarti al primo pressappochista sempre di fretta.

Tanta pazienza e un pizzico di malizia ti aiuta a fare le scelte giuste. Non affidarti e non fidarti del primo agente immobiliari che ti chiama a casa per dirti che ha un inquilino “affidabile”.

Mille varianti possono influire in una sicura locazione, gli inquilini sono birichini, tirano l’acqua al loro mulino, tieni aperti i tuoi occhi e attenzione a chi affiderai la tua casa.


Miki, parlami della compensazione deposito cauzionale con le spese condominiali.

Il tema delle spese condominiali è una patata molto bollente che va gestita e raffreddata fra le mani giuste.

Quanto l’affittuario è in procinto di andarsene di casa, egli dovrà inviare per tempo la disdetta del contratto di affitto.

Capita molto “ma molto sovente”, che prima di andarsene di casa gli inquilini se ne sbattono delle ultime rate relative alle spese condominiali da versare. Questi ultimi, quanto possono fanno “orecchie da mercante” e non vedono l’ora di andarsene lasciando qualche migliaio di euro di insoluto.

Se non “tenuti opportunamente al guinzaglio” molti affittuari tenteranno di disonorare il contratto e tutti gli adempimenti ad esso connessi.

Gli amministratori, quelli moderni strapieni di beghe, di incombenze e sommersi dalla burocrazia, cadono dal pero dimenticandosi di avvertire per tempo i locatori che l’affittuario è mesi che non sta pagando.

Allora come si deve comportare il proprietario in questi casi?

Può il locatore decurtare il deposito dall’ammontare delle spese che sono imputabili all’inquilino?

E’ lecito da parte sua trattenere il deposito e restituirlo decurtato delle spese ? Ne ho parlato in questo articolo.


Affittare senza sbagliare

Ho preparato per te un video gratuito in cui ti spiego step by step quali sono le nuove tecniche e le regole fondamentali per riuscire ad affittare il tuo immobile senza noie, senza rischi e senza sbagliare, in cui imparerai:

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Perché è vitale questo video? Sono le nuove tecniche e le regole fondamentali per riuscire ad affittare il tuo immobile senza noie, senza rischi e senza sbagliare mai.


Al tuo inquilino affidabile.
Miki Martinazzi

Miki Martinazzi

👉👉 Considerato l'enciclopedia Italiana delle locazioni sicure, blindo ogni affitto, duplicando o triplicando i profitti, trasformando l'immobile in un asset a rendita garantita. Tutelo i proprietari dagli inquilini furbetti e insolventi e da una Legge menefreghista che, anno dopo anno schiaccia e affievolisce la proprietà privata.

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