Con il crowdfunding immobiliare ora è possibile cavalcare gli investimenti. Nato con l’obbiettivo di finanziare in modo trasparente e sociale le start-up e le PMI (piccole medie imprese) che faticavano ad ottenere i finanziamenti necessari dalla banche, oggi attraverso questa innovativa metodologia è possibile raccogliere soldi dalle persone attraverso il web (utilizzando portali o piattaforme autorizzate).

Si esattamente, hai capito bene, con il crowdfunding immobiliare puoi essere tu a dominare l’onda ottenendo, puoi sia investire che ottenere un finanziamento, eliminando il problema delle banche e disintermediando gli istituti di credito tradizionali.

Crowdfunding cos’è.

Attraverso il piccolo gesto di ognuno, si può creare valore e dar vita al fenomeno del crowd. (chiamata anche colletta digitale) facilitando il finanziamento della tua idea creativa, il tuo investimento, il tuo progetto semplicemente ottenendo (un aiuto economico collettivo tra la gente).

Naturalmente le persone che finanzieranno il tuo progetto, la tua impresa, il tuo business otterranno una ricompensa, ossia un ritorno finanziario (crowdinvesting) offerto nelle diverse tipologie, che ti spiegherò nei paragrafi successivi, di raccolta fondi esistenti.

Grazie a questo modello, si è sviluppato un settore della finanza alternativa, praticamente è uno strumento di aiuto economico che si è sviluppato al di fuori dei normali settori finanziari come per esempio banche, confidi ecc ecc..

Il crowdfunding immobiliare

Prova ad indovinare, da dove può essere nato il crowd. immobiliare? Naturalmente dagli Stati Uniti, precisamente nel 2012 con il Jumpstart Our Business Start-up Act (JOBS Act), dove da allora si sta sviluppando a ritmi elevati.

Questa nuova alternativa, può rappresentare un’interessante opportunità sopratutto per i privati che vogliono investire nel settore immobiliare, ma non hanno abbastanza conoscenze ed abilità o capitali consistenti nella gestione.

Secondo il Report italiano sul Crowd-investing, divulgato dal Politecnico di Milano, in Europa la raccolta legata al comparto immobiliare è intorno ai 2 miliardi di euro l’anno contro i 5,1 degli Usa. IN Italia si stima di raggiungere un valore complessivo sbalorditivo nel il 2019.

Il fatturato con dei numeri a sei zeri di tutto il comparto.

Questo tipo di aiuto, proveniente dal basso, oramai è affermato come un’opportunità per le nuove rivoluzionarie idee imprenditoriali, meglio conosciute con il nome di start-up innovative.

Nell’era digitale di maggior successo come in questo momento, grazie alla raccolta fondi con questo nuovo modello, ormai diffusa a macchia d’olio, si è passati da 30 milioni di euro del 2014 a 56 milioni nel 2015, con un’aumento sbalorditivo fino ad arrivare a 133 milioni nel 2017 e 244,7 milioni di euro nel 2018, questi dati sono riferiti all’insieme di tutte le piattaforme (lending, equity, reward, d.i.y.)

Grazie alla forte sensibilità degli Americani nell’utilizzo del digitale e alla facilità di acquisto con cui utilizzano il web, negli USA lo strumento di questa colletta digitale, si è diffuso velocemente. E’ ora ben consolidato, grazie anche alla loro apertura e alla predisposizione verso le novità offerte dal mercato e alle idee innovative.

Caro lettore, se non disponi di fondi e sei alla ricerca di risorse economiche, attraverso piattaforme digitali autorizzate, sfruttando le possibilità di internet, puoi finalmente realizzare e far decollare i tuoi investimenti immobiliari, questo è il potere della sharing economy del crowdfunding.

In questo modo, chiunque può, potenzialmente, accedere ad un vera e propria (colletta digitale) permettendo alla propria iniziativa di raggiungere una platea sostanzialmente infinita.

Come funziona il crowdfunding

Tu hai il progetto innovativo, definisci il tuo piano strategico, lo pubblichi su una piattaforma web adeguata e autorizzata (equity, donation, lending, reward), e attendi venga finanziato dalla folla con modalità che ti spiegherò fra poco. Desidero inoltre, nei successivi paragrafi, approfondire e focalizzare gli aspetti che riguardano gli investimenti nel Real Estate.

Le tipologie di “colletta digitale”

Le tipologie di Cro. si suddividono in:

• Donation-based
• Reward
• Lending
• Equity-based

Donation-based

Emerge da alcune fonti, che questa forma di cro., sia l’origine che ha dato il via al modello di “colletta digitale” in cui il finanziatore cioè la gente, chiamata in gergo “backer”, dona attraverso un atto “liberale” il proprio denaro, senza ricevere e aspettarsi nulla in cambio, tanto meno ricompense, se non raffigurative o simboliche.
Questo schema è utilizzato da iniziative che finanziano l’aspetto sociale, culturale e civile, come il NO-PROFIT o enti che finanziamo popolazioni colpite da calamità naturali o progetti con finalità sociali. Oltretutto è possibile, per i finanziatori, ottenere degli sgravi fiscali per i progetti promossi da organizzazioni non a scopo di lucro come le ONLUS.

Nelle piattaforme on-line dedicate alla raccolta fondi che ospitano i progetti, il donatore può scegliere quale aiutare, spesso, i sostenitori possono donare i propri soldi in più progetti, contemporaneamente.

Reward

Il più diffuso dei modelli di crowd. sia per noi italiani che nel resto della terra, questa tipologia, “ricompensa” gli investitori/la gente, attraverso valori minori rispetto al denaro versato. E’ utilizzato prevalentemente dai settori creativi che mirano ad ottenere il finanziamento essenziale per la progettazione, lo sviluppo e produzione di beni e servizi. Questi prodotti vengono poi offerti alla (folla che farà la colletta per finanziare il progetto) a costi più bassi rispetto al prezzo di listino, lanciato sul mercato.

Lending

Questa tipologia raccoglie il denaro attraverso una piattaforma on-line autorizzata dalla CONSOB (autorità italiana per la vigilanza dei mercati finanziari). Mentre scrivo ho consultato il registro e ho trovato 30 aziende iscritte nella sezione ordinaria.

Il denaro versato alla piattaforma di Lenging, può derivare da investitori istituzionali, imprese, privati o gente comune, così permettendo a questi ultimi, di destinare la somma compresa fra mille e un milione di euro, ai richiedenti come (imprese-Startup-PMI).

Le somme, poi, verranno erogate ai richiedenti sotto forma di mutuo a tasso fisso che può durare da qualche mese fino ad un massimo di cinque anni. Dall’indagine che ho fatto, emerge che non sono necessarie alcune forme di garanzia per ottenere l’aiuto economico. I tassi maturati sul prestito, sono decisi dalla piattaforma ospitante o dai finanziatori attraverso procedure interne.

Grazie alla completa procedura digitalizzata on-line, i finanziatori (la gente o gli investitori che hanno versato i soldi) possono beneficiare di interessi più alti rispetto ad altri strumenti di investimento, al contrario per i debitori, (i soggetti che hanno richiesto la somma per finanziare il proprio progetto) otterranno di pagare un tasso di interesse più basso rispetto ai normali canali di credito tradizionali.

Questo tipo di crowd. non permette scelte flessibili nell’erogazione della linea creditizia ne la possibilità di patteggiare tempi e modalità di restituzione nel caso in cui, l’impresa si ritrovasse a vivere momenti di difficoltà economica.

Equity Crowd. signific.ato

Si parla di “equity-based crowdfunding” quando chi ha versato i soldi (in tal caso la gente, gli investitori) per finanziare il progetto (il tuo o di qualcun’altro), o la persona che ha avuto l’idea di business, tramite l’investimento on-line, la “ricompensa” (data alle persone o di chi ha partecipato alla colletta) è rappresentata da un vero e proprio titolo di partecipazione nella società acquisendo diritti patrimoniali e amministrativi che derivano dalla partecipazione nell’impresa, di fatto l’investitore diventa un’azionista.

Modello favorito di finanziamento

E’ il modello favorito a causa della difficoltà di accesso al credito causato dalla crisi del 2008, questa tipologia nel 2013 è stata regolamentata dall’organo di vigilanza Consob, permettendo di gestire, attraverso piattaforme web, previa autorizzazione, delle campagne di raccolta di capitale, da parte delle PMI (Startup, imprese innovative e società qualificate).

Equity crowdfunding startup

L’equity è visto come uno strumento che può favorire lo sviluppo delle start-up innovative attraverso regole e modalità di finanziamento in grado di sfruttare le potenzialità di internet.
Rimetto alla vostra attenzione il link riferito al “Regolamento sulla raccolta di capitali di rischio tramite portali on-line Adottato con delibera n. 18592 del 26 giugno 2013”

Un esempio concreto

L’imprenditore, fà decollare la sua idea di business sul portale on-line Equity-based, esprime l’idea di business che intende raggiungere in termini economici, di progettazione, di sviluppo e di informazioni. La “folla” attraverso l’idea, le emozioni e l’interesse che susciterà il progetto, deciderà se investire i propri soldi.

Il traguardo monetario sarà diviso in quote ad un costo fisso, e quest’ultime verranno offerte, attraverso la piattaforma agli investitori “le persone”. Qualora venga raggiunta la somma minima di raccolta (praticamente la colletta fra le persone), si darà inizio al progetto di business dell’imprenditore, nei modi e termini dichiarati , in cambio gli investitori (la gente) riscuoteranno la partecipazione al capitale sociale dell’azienda.

Nel caso in cui il progetto non raggiunga il traguardo minimo di raccolta monetaria, le somme verranno restituite alle persone (gli investitori).
Tra le regole, cè il tutto (si raccolgono i soldi anche se non si raggiunge il budget stabilito), e il tutto o niente (si raccolgono i soldi sino al raggiungimento del budget stabilito).

In pratica, attraverso questa innovativa metodologia è la gente comune che finanzia un progetto e attraverso questa forma, diventa un’investitore della società, con lo scopo di guadagnare. In pratica si configura come azionista che effettua un investimento.

Come ottenere il successo del progetto

Il successo di una campagna dipende molto dalle emozioni che il progetto innovativo suscita negli investitori (la gente). Molto è legato ai contenuti, agli obbiettivi del progetto, per questo motivo via via si sono specializzate piattaforme che promuovono prevalentemente progetti nei settori di nicchia come il cibo, lo sport, l’innovazione, impatto ambientale, fino a realizzare progetti più blandi e generali.

Le migliori piattaforme

• Walliance investimenti a partire da 500€. Autorizzati da CONSOB per la raccolta capitali. Real estate crowd. con Walliance ha ultimamente aperto la sottoscrizione per un investimento su Palazzo Cavour a Firenze, con l’intento di toccare in breve i cinque milioni di euro.
• Horses – piattaforma crowd. immobiliare, di peer-to-peer lending con 108.303 utenti ed investimenti accumulati pari a 86.431.228€ (dati al 08/06/2019). E’ bene ricordare che la piattaforma in soli 14 giorni, ha concluso una raccolta da 550.000 euro (788 investitori) per la ristrutturazione della nobile fortezza di Castellero in Piemonte, che diventerà un resort. Altri 14 progetti vedranno la luce (2 in Toscana, 1 in Basilicata, 1 in Piemonte e 10 in Lombardia).
• Concrete Concrete è una piattaforma autorizzata e vigilata da CONSOB in cui gli utenti possono visionare, valutare ed investire in selezionate operazioni immobiliari in modo rapido e trasparente. Fondata da Lorenzo Pedotti, che si concentrerà su operazioni residenziali o turistico-ricettive;
• Truster piattaforma italiana di crowd. immobiliare, che ti permette di investire in immobili anche se non disponi di grandi capitali;
• Kickstarter, piattaforma icona del reward crowd. mondiale;
• Starteed, uno dei maggiori provider italiani di piattaforme di crowd;
• Produzioni dal Basso, storica piattaforma di reward e donation crowd.. Con 212.977 utenti registrati ed € 9.390.203 fondi raccolti (dati aggiornati a maggio 2019) ;
• Eppela, piattaforma Italiana. Dal 2011 Eppela porta al successo progetti e startup con il sostegno del web;
• Ulule, piattaforma Europea per progetti creativi. Con 27.890 progetti finanziati e 2.552.718 Ululiani in tutto il mondo (dati aggiornati a maggio 2019) ;

Crowdfunding immobiliare

Una piattaforma RECF di livello considerevole è Fundrise, lanciata dai fratelli Dan e Ben Miller con più di 80.000 membri che hanno creduto e investito in un patrimonio immobiliare di $3 miliardi.

La tipologia RECF permette agli investitori di scegliere le offerte basandole sulla preferenza di investimento nello specifico l’investitore sceglie in posto dove investire, la tipologia di attività, il profilo del rischio e il rendimento. Naturalmente la transazione avviene on-line, così come la possibilità di consultare la documentazione legale, e tracciare la movimentazione dei fondi. I punti forti di FUNDRISE sono basati sulla qualità degli investimenti, superando nel tempo il rendimento medio dei principali indici azionari.

Fino a qualche tempo fà, gli investimenti erano riservati esclusivamente per gli investitori americani. Quelli esteri potevano investire solo indirettamente attraverso l’utilizzo di società residenti negli USA.
Per ogni investimento, in genere il capitale minimo è di $1.000 per ogni investimento o un multiplo.
Il debito o o la partecipazione è detenuto dalla National Commerciale Real Estate Trust che emette le obbligazioni, “Special Note” poi acquistate dagli investitori.

Ecco alcuni progetti di Crowd. immobiliare

Rendimento al 5,1% in appena 5 mesi. Si tratta i del progetto “Jesolo Baia Blu” sviluppato da una società dell’alto italia, precisamente Trentina “Mak Invest”, la quale ha avuto la brillante idea, di realizzare a Jesolo Lido 35 unità abitative, spalmate su 5 piccole palazzine.. L’investimento complessivo ammontava a ben 7 milioni di euro, di cui l’8% dell’importo è stato finanziato appunto con la metodologia del crowd. mentre il 45% l’ha investito Mak Invest, il 31% dalla banca e il restante 16% era stato versato attraverso la sottoscrizione di preliminari, con caparre confirmatorie da acquirenti immobiliari.

Un’altro progetto immobiliare che ha visto la luce sempre a Trento “Trento Barbacovi”, ha sbalordito le aspettative degli investitori generando un ROI totale pari al 16,77% (il ROI ipotizzato era pari al 14%. La piattaforma che ha ospitato il progetto è stata Walliance.

La disciplina del crowd.

Donation-based

Per questa tipologia di finanziamento si fà riferimento all’ordinamento del codice civile ai sensi dell’art. 769, la donazione è un contratto, per il suo perfezionamento serve l’incontro delle dichiarazioni di entrambe le parti.

La donazione è il negozio giuridico con il quale una parte, il donante, intenzionalmente arricchisce l’altra, il donatario, disponendo di un proprio diritto, oppure obbligandosi a disporne, senza conseguire un corrispettivo.

Il codice del 1865 definiva la donazione come atto unilaterale e la accostava al testamento. C’è da un lato la  manifestazione di volontà di una parte di arricchire l’altra parte senza corrispettivo, dall’altro lato la volontà del donatario di accettare l’arricchimento.

Crowdfunding rischi e identikit delle aziende

L’accesso alla metodologia di crowd. è in prevalenza utilizzato dalle microimprese per il 75%. Chi fà domanda di finanziamento deve pubblicare una serie di informazioni che riguardano l’impresa e la tipologia di progetto che si intende attuare.

Gli investitori che decideranno di dare il proprio denaro e investirlo nel progetto, devono aver accesso on-line ai bilanci dell’impresa richiedente e ad altre indicazioni che permetteranno di valutare l’affidabilità e il pericolo che il progetto comporta.

Le aziende che non hanno onorato debiti e hanno avuto segnalazioni alla centrale rischi CRIF, vengono escluse. Le piattaforme web autorizzate alla raccolta delle somme, prediligono imprese ben posizionate e digitalizzate nell’on-line 4.0 e con meriti creditizi molto alti.

A titolo di commissione la piattaforma ospitante il progetto, ottiene un quota proporzionale all’importo raccolto dalla “colletta”, sempre che sia stato raggiunto l’esito sperato. In caso contrario non deve essere pagato nulla.

Conclusioni

Il crowd. e il crowd. immobiliare è una grande opportunità da cavalcare, sopratutto per chi ha delle limitazioni e ha riscontrato problemi nell’accesso al credito con gli strumenti tradizionali. E’ una fantastica opportunità per tante persone, che desiderano investire in progetti immobiliari importanti. Questi modelli “dal basso” hanno permesso a moltissime aziende e a tanti investitori di riuscire a realizzare il sogno nel cassetto. Sono certo accadrà anche a te.

Ricorda, la tua casa vale.

Michele Martinazzi