Contratto di locazione 4+4 ecco la guida e il fac simile

La rete è ormai stracolma di millantatori che continuano a riempire di spazzatura intere pagine dei propri siti web. Ormai per un locatore è diventato complesso orientarsi e capire se sta navigando in un sito discarica oppure in un blog a 5 stelle. Trovare un contratto di locazione 4+4 a canone libero fatto a regola d’arte e nel rispetto delle legge 9 dicembre 1998 n 431 è diventato un miraggio.

Migliaia di portali negli ultimi anni si sono inventati di regalare modelli di contratto di locazione ad uso abitativo a destra e a manca.

Alcuni giorno fa, ho voluto prendermi 5 minuti del mio preziosissimo tempo, per curiosare in giro per il noto motore di ricerca.

Mi sono bastate due ricerche perché balzassero davanti ai miei dolci e azzurri occhi, portali che trattano di luce e gas che si sono inventati di regalare modelli di contratto tipo di locazione ad uso abitativo a mercato libero.

Se non lo sai questa tecnica è utilizzata al solo fine di portare traffico monetizzabile sul proprio sito web.

Come può un proprietario affidare la sicurezza della propria locazione, firmando un documento (Il modello di contratto scaricato anch’esso da un sito sconosciuto ) da uno che di mestiere fa tutt’altro che affittare immobili?

Occhio….



Miki, parlami del modello di contratto di locazione 4+4

Non la farò molto lunga e cercherò di non tediarti con ridondanti argomenti che trattano di durata, di canone, di registrazione del contratto di locazione 4+4 o di disdetta. Non ti parlerò nemmeno di cedolare secca, tassazione ordinaria o di deposito cauzionale o fideiussione o altri “pallosi” termini tecnici che a mio avviso potrebbero crearti più confusione e farti fare scelte sbagliate.

Se sei interessata ad approfondire questi argomenti ti invito vivamente a consultare questo blog cercando l’argomento di tuo interesse attraverso l’apposito tasto di ricerca, oppure ti invito a scaricare gratuitamente la video guida gratuita della durata di oltre un’ora che ho preparato solo per i proprietari (disponibile cliccando qui) .

Sono certo troverai tutto quello che ti serve in merito alla disciplina e alle legge 431/98 che regola il contratto di locazione a cedolare secca.

Al contrario, se sei arrivata fino a qui e stai ancora leggendo queste righe, allora significa che se hai intuito che ti trovi in un blog a 5 stelle.

Ti basta guardarti intorno per capire a colpo d’occhio la differenza fra un portale spazzatura e un blog scritto da una persona che padroneggia perfettamente l’arte di affittare in sicurezza sin dal 1997 e sa esattamente di che cosa sta parlando.

Sono davvero contento perché credo di avere quello che stai cercando da molto tempo.

Potrebbe essere che tu in questo momento stia pensando che il tanto agognato fac simile contratto di locazione a canone libero sia la cura a tutti i mali.

Ti invito a riflettere con attenzione perché una locazione non è composta solo da un contratto di affitto a canone libero della durata di anni 4 più 4 (questo è il modello di contratto più utilizzato in Italia) oppure un contratto di durata differente,

Una locazione blindata, longeva e sicura è il frutto d azioni precise, di esperienza, di scelte corrette e di attente valutazioni.

Quando mi accingo a redigere in massima sicurezza una pratica locatizia, ci vogliono delle ore di attenta analisi e di corrette valutazioni, prima di passare all’azione vera e propria. Nulla viene lasciato al caso, tutto viene attentamente vagliato sotto ai miei severi occhi.

Le varianti inaspettate che influiscono in una locazione sono davvero tante, quindi è indispensabile non lasciare nulla al pressapochismo.

Ti porto qualche esempio: scelta dell’inquilino, tipologia di immobile affittato, durata della locazione, scelta del canone di locazione, vicini di casa, tipo di contratto, scelta della tassazione fiscale (cedolare secca o regime ordinario) impiantistica, APE scaduto o non indicato nel contratto, vetustà dell’immobile, garanzie richieste, referenze dell’inquilino, tipologia del condominio ove è situato l’immobile, errori contrattuali, articoli in contrasto con la L. 431/98 ecc ecc.

Potrei stare qui giorni interi a descriverti le varianti che potrebbero influire sulla tua locazione, ma non voglio spaventarti, anzi desidero renderti consapevole di quali sono i rischi spesso sottovalutati da parte di ignari proprietari che prendono la propria locazione troppo alla leggera.

Se non lo sai, in Italia ogni giorno ci sono mediamente tra 130 e 153 nuovi sfratti (dati ufficiali 2018 e 2019).


Regole e guida pratica per predisporre in sicurezza il tuo fac simile contratto di locazione a canone libero

facsimile di contratto di affitto con cedolare secca a canone libero
Bei ricordi quelli del primo facsimile di contratto di affitto a canone libero buffetti utilizzato nel lontano 1997

Sono molto geloso e custodisco in modo tassativamente meticoloso la documentazione che da oltre 24 anni ha permesso a tanti tanti locatori di affittare in sicurezza il proprio immobile.

I modelli che utilizzo per blindare le locazioni dei proprietari che affianco da 3 generazioni sono il frutto degli oltre 24 anni di integrazioni, quotidiani aggiornamenti, di rettifiche e di aggiustamenti.

Mi ricordo che il primo facsimile di contratto di locazione che utilizzavo nel 1997 lo acquistai dal tabaccaio per poche decine di lire.

Era composto da 2 povere paginette con 4 facciate.

Bastava inserire i dati del proprietario e dell’inquilino e poche altre clausole, firmare, andare alla pubblica sicurezza, registrare presso il più vicino ufficio territoriale dell’agenzia delle entrate e il gioco era fatto. Non serviva altro.

atenzione agli inquilini
All’inizio gli inquilini sembrano tutti affidabili, bravi e mansueti

Oggi è cambiato tutto, non ci sono più gli inquilini di una volta. Il lavoro dell’inquilino è troppo precario, il costo della vita è alto e mettersi in casa uno sconosciuto (il conduttore) è sempre più complesso.

Gli inquilini sono furbi! Lo scrivo, lo ripeto e lo ribadisco da anni.

All’inizio arrivano a cavallo che sembrano dei principi azzurri, poi quando scendono e si sono infilati in casa tua, fanno quel “ca….o” che gli pare, facendo pure i padroni in casa degli altri.

Alla prima occasione, se possono ti mettono subito in difficoltà.

Proprio per questo, è indispensabile creare una corazza sopra ad ogni pratica locatizia. Il proprietario non puo’ più permettersi il lusso di prendere sotto gamba la sicurezza del proprio affitto .

Il locatore DEVE, tassativamente proteggersi dal fuoco nemico. Non c’è altra strada.


Ora puoi scaricare il tuo facsimile di contratto di locazione cedolare secca

Se anche tu vuoi mettere al sicuro la tua pratica locatizia e vuoi fare la differenza, ora puoi scaricare il modello cliccando nel pulsante sottostante.


Contratto locazione 4+4 disdetta, come farla.

Il tema della disdetta nel contratto di locazione 4+4 è molto sentito. Grandi controversie sorgono ogni giorno tra locatore e conduttore a causa delle leggerezze con cui si interpreta la legge 9 dicembre 431 del 1997 e la L. 27 luglio 1978, n. 392 disciplina delle locazioni di immobili.

Cari lettori vi consiglio vivamente di prestare massima attenzione nel modo in cui interpretate la disciplina locatizia e cercate di attenervi al contratto di locazione sottoscritto fra di voi.

Vi anticipo che tantissimi contratti di locazione che ho analizzato e sono passati sotto alla mia lente di ingrandimento, mi sono accorto che violavano palesemente le norme Imperative.

Questo accade perché i locatori si affidano a professionisti incompetenti oppure perché i contratti vengono stipulati autonomamente da proprietari che intenzionalmente cancellano o modificano senza arte ne parte, articoli del codice civile e norme imperative.

Ho scritto un articolo a proposito della disdetta nel contatto di locazione 4+4 disponibile qui.


Contratto affitto 4+4 tassazione e adempimenti

Cari lettori, se desiderate capire come funziona la tassazione e gli adempimenti relativi al contatto affitto 4+4, vi consiglio vivamente la lettura di questo articolo.

Prestate massima attenzione ai calcoli relativi alla vostra tassazione. L’80% dei proprietari alla fine dell’anno si trova senza soldi, con le tasche vuole e in mutande.

Nella locazione non sempre la cedolare secca conviene.

Lo se benissimo che molto spesso i commercialisti non sanno consigliarvi e ne capiscono meno vi voi, tuttavia affittare casa è un arte che deve essere seguita da specialisti e da esperti competenti e non da incravattati sempre di fretta, pressapochisti e all’acqua di rose.

Affianco centinaia di proprietari ogni mese e costoro dalla propria locazione ne hanno fatto un business.

Altri vivono di rendita, altri ancora utilizzano i soldi per far studiare i nipoti, chi invece per reinvestire, capitalizzare e far crescere il patrimonio immobiliare, qualcun altro usa il denaro ricavato dalla propria locazione per mantenere l’amante.


Caratteristiche del contatto di locazione 4+4: il tipico proprietario di mentalità povera.

Molti proprietari che rimangono alla fine dell’anno sempre senza soldi, fanno parte di quel famoso 80% che vi accennavo sopra. Costoro sono persone che hanno una mentalità povera.

Non fraintendetemi. Mentalità povera significa che questi proprietari sono fermi a concetti di 20 anni fa, non si aggiornano e sono abituati a fare le cose per convinzione propria o perché sono stati consigliati dal telegiornale o dal barbiere.

Costoro sono perennemente in ansia per la propria locazione.

Si divertono a perdere ore e ore all’agenzia delle entrate, a correre da una parte all’altra della città fra associazioni di categoria ( asppi, caf, acli, sunia, sicet, uniat, confedilizia ecc ecc), commercialisti tutto fare o avvocati non specializzati.

Sono abituati a sbattere la testa per giorni interi o investire ore e ore del proprio preziosissimo tempo navigando fra centinaia di portali immobiliari perché non sanno come fare determinate cose.

Oggi è indispensabile sapere esattamente quello che si fa.

Se non lo sai resterai povero e con il conto in banca quasi vuoto. Oggi è indispensabile avere al proprio fianco una persona di riferimento, un esperto capace di consigliarti e indicarti quali sono le azioni concrete che salvaguarderanno la tua locazione e il tuo conto in banca.

Insomma, il business delle locazioni rende un bel po di soldi, salvo che il locatore sia lungimirante e pronto al cambiamento. Viceversa, il soldi o il patrimonio immobiliare, non lo accumulerete.


Contratto locazione 4+4 rinnovo dopo 8 anni, come funziona e cosa fare.

Occhi sempre aperti, mi raccomando!!!
Miki Martinazzi


Miki Martinazzi

👉👉 Considerato l'enciclopedia Italiana delle locazioni sicure, blindo ogni affitto, duplicando o triplicando i profitti. Tutelo i proprietari dagli inquilini furbetti e insolventi e da una Legge menefreghista che, anno dopo anno affievolisce la proprietà privata.

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