fbpx

Contratto 4+4: come fare senza sbagliare mai, le novità 2021.

Iscriviti ai miei canali social!!! Non rischiare di trovarti in mutande!!!
You Tube
Facebook
Facebook
Feed affitti

Prendiamo subito l’animale per le corna, in questo articolo ti spiego passo passo come fare il contratto 4+4 senza sbagliare. Se sei pronta ad entrare nel difficile mondo degli affitti, oggi ti spiego tutto in modo pratico e semplice, qual’è il funzionamento di questa diffusa e più utilizzata tipologia di contratti di affitto. In particolare in questo articolo parleremo del contratto 4+4.

contratti a canone libero
Nei contratti di affitto l’inquilino non lo si conosce mai abbastanza

Prima cosa molto importante da prendere in considerazione è: tieni sempre gli occhi ben aperti quanto ti accingi a metterti in casa qualcuno che non conosci. Le persone cambiano e non si conoscono mai abbastanza, l’esempio più semplice che ti voglio dare è quello di una coppia che ha deciso di condividere la propria vita insieme.

Poi, con il passare degli anni decidono di sposarsi, mettono su famiglia, ma poi un bel giorno si lasciano, a causa delle incomprensioni, oppure dicendosi la classica scusa “pensavo fossi diverso”, “sei cambiato” “non sei la persone che avevo conosciuto”.

La stessa identica cosa accade con il tuo inquilino, non potrai mai conoscerlo abbastanza, sopratutto all’inizio, quando lo vedrai la prima volta. Nella mia lunga esperienza, ho notato che i proprietari sottovalutano la furbizia dei loro inquilini.

Quindi valuta con massima attenzione la persona a cui affitti la tua casa, poi tutto il resto risulterà più semplice.

Vuoi sapere perché ? In questo articolo ti spiegherò tutto.

Indice di questo articolo

Affittare casa

Le regole da seguire su come affittare casa nel 2021 sono molto semplici, prima cosa, come ti ho detto sopra è che devi trovare un inquilino affidabile. Quando avrai fatto questo, qualora si presentassero qualsiasi tipo di problematica nel corso della locazione (e ti assicuro che le varianti sono le più disparate) se l’inquilino che ti sei messo in casa è la persona giusta, insieme, potrete superare qualsiasi tipo di difficoltà, anche all’apparenza insuperabili.

contratto 4-4 verifica inquilino

L’inquilino perfetto non esiste. Esiste soltanto la persona giusta a cui affidare la tua casa. Fra persone intelligenti si comunica e si trova sempre una soluzione. Al contrario se ti infili in casa l’inquilino sbagliato, tutto il resto risulterà molto complesso, perché con una persona ignorante è molto difficile comunicare e superare qualsiasi problematica nel corso della tua lunga locazione.

Affitto case da oltre 23 anni e di assicuro che ho incontrato gli inquilini più disparati. L’inquilino ideale lo vedi subito, da come si muove, da quello che dice, da come lo dice, dai gesti e i modi incondizionati che comunica involontariamente.


Come selezionare inquilino

Pensa alla polizia di frontiera, oppure ai poliziotti in aeroporto, vengono addestrati a riconoscere, fra migliaia di turisti che transitano ogni giorno, il viaggiatore che ha qualche cosa da nascondere, quella persona sospetta che si muove in modo strano, diverso da tutti gli altri. Nel 99% dei casi, quando la individuano e la perquisiscono, trovano sempre sostanze e/o oggetti proibiti dalla legge. E lo beccano sempre con le dita nella marmellata !

Lo stesso identico procedimento è come scegliere un buon inquilino. Prima assicurati chi è la persona che hai difronte, tutto il resto sarà molto più semplice.

Nel mio mestiere squalifico il 95% degli inquilini, il restante 5% delle persone le prendo in considerazione come inquilino ideale. Sotto ai miei occhi ne visti e scartati veramente tanti. Appena aprono bocca e dalle prime frasi che dicono, capisco subito con chi mi trovo ad avere a che fare.

Non oso pensare a quei locatori che abbiano affidato la propria casa a queste persone che io ho scartato, dai quali, il sottoscritto è scappato via a gambe levate. Spero bene per loro. Poi ci stupiamo che i tribunali sono pieni zeppi di cause.

La peggior cosa che possa accadere ad un proprietario di casa è che l’inquilino gli lasci la casa distrutta.



Legge sulle locazioni abitative: le regole base

Il contratto di affitto 4+4 è disciplinato dalla Legge 431/98, (ultima legge imperativa che ha disciplinato i contratti di locazione) qui è dove sono contenute le disposizioni che regolamentano quasi tutti i contratti di affitto.

Devi sapere che nel delicatissimo mondo degli affitti i contratti più utilizzati sono diversi (contratto agevolato o concordato 3+2, 4+4 detto anche a canone libero, il transitorio 1-18 mesi, transitorio per studenti 6-36 mesi, contratto di comodato gratuito o comodato oneroso, contratto commerciale (per negozi, hotel, capannoni ecc) contratti ad uso turistico, gli affitti brevi regolamentati dal Decreto Legge 50/2017 poi convertito.

Tale disciplina viene regolamentata anche nel codice civile attraverso art. 1571-1614 capo VI.

Molti proprietari sono convinti che un contratto vale l’altro, ma non è così.

E’ importante scegliere quello più adatto alle proprie esigenze, in primo luogo scegliere la tipologia giusta ti mette al riparo da un eventuale via vai turistico di inquilini, inoltre scegliere il contratto adatto, ti aiuterà nel momento in cui ri-vorrai la tua casa, non dovrai andare per le vie legali per rientrarne in possesso.

Se vuoi approfondire l’argomento riguardante le altre tipologie di contratto, ti invito a dare una sbirciatina a questo articolo, nello specifico al contratto concordato, dove potrai scaricare gratuitamente il modello editabile aggiornato.

video lezione affittare senza rischi
VIDEO GUIDA PASSO PASSO

Le guide e i consigli immobiliari sui contratti di locazione uso abitativo 2021

Rabbrividisco quanto penso a che cosa ho trovato navigando su internet e leggendo articoli che parlano di locazione su molti siti, anche di noti portali.

Mi rendo conto che alcuni competitor trattano l’argomento affitto come se stessero comprando un etto di prosciutto al supermercato. Più di qualche volta sono entrato all’interno di alcuni siti internet, mi sono spaventato da tutte le finestre pubblicitarie che mi sono apparse a destra e a manca, il sito risultava lento e quasi impossibile da consultare.

Ti esorto a prestare massima attenzione nel momento in cui ti accingi a trovare informazioni sul web per cercare di fare autonomamente il tuo contratto di affitto. Molti di questi portali non sono specializzati, puntano soltanto a darti qualche informazione giusto il tempo per attirare la tua attenzione all’interno.


Cos’è un contratto a canone libero?

Il contratto di affitto è quel accordo in cui un soggetto si impegna ad assicurare l’utilizzo di un bene, ad un altro soggetto, in pratica il proprietario di casa (detto locatore) affitta la propria casa all’inquilino (detto conduttore o locatario).

Quest’ultimo è tenuto a versare mensilmente un importo, detto canone di locazione, determinato “liberamente” dal proprietario.

In pratica, il proprietario (locatore) che decide di affittare con il 4+4 a canone libero può stabilire il prezzo mensile di casa sua come gli pare e gli piace, senza vincoli alcuni , se non quelli relativi alla durata, che andremo a vedere più avanti.

In sostanza se una persona possiede una casa e decide di darla in affitto, è libero di affittarla a qualsiasi presso mensile rispettando, però, la durata minima di 4 anni eventualmente prorogabili per ulteriori 4 anni.

Cosa vuol dire affitto 4+4?

La durata di questa tipologia di locazione è indicata nella Legge 431/98, che stabilisce che il contratto di affitto, deve avere una durata di anni 4 (Se le parti stabiliscono diversamente la sua durata, la clausula seppur opposta è nulla).

In parole pratiche il proprietario di casa (locatore) deve affittare la sua casa per almeno 4 anni ad un prezzo mensile che, stabilito liberamente può partire da 1 euro, fino ad arrivare anche a decine di migliaia al mese (sempre che qualcuno sia disposto a pagarlo).

Poi al termine dei 4 anni il proprietario ha a disposizione due scelte: rinnovare il contratto per altri 4 anni (ecco perché si chiama 4+4) oppure se vuole riavere la sua casa, disdire il contratto dandone obbligatoriamente comunicazione attraverso lettere raccomandata A/R con almeno 6 mesi di anticipo.


Come funzionano i contratti 4+4? Esempio pratico.

Facciamo un esempio pratico…
Il Sig. Mario Rossi affitta a Franco Bianchi con il contratto libero 4+4 ad un canone mensile di euro 1.400. Ipotizziamo che il contratto abbia inizio in data 1 novembre 2019 e termina in data 31 ottobre 2023.

Ipotizziamo che Mario Rossi (locatore) voglia indietro la sua casa e decide di dare disdetta al Sig. Franco (conduttore) al termine della locazione 31 ottobre 2023, in tal caso il locatore, dovrà comunicare la sua disdetta attraverso lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza inviandola entro e non oltre il 30 aprile 2023.

Se il Sig. Mario Rossi si dovesse dimenticare di inviare la lettera di disdetta al Sig. Franco, il contratto, di diritto si rinnoverà per altri 4 anni. Di conseguenza avrà termine il 31 ottobre 2027. In tale ipotesi se il Sig. Mario Rossi (locatore) volesse indietro la sua casa dovrà ricordarsi di darne comunicazione con lettera raccomandata entro e non oltre il 30 aprile 2027.

Nel caso in cui il Sig. Franco (conduttore) voglia andare via prima? Che cosa succede?


Cause di nullità nel contratto di locazione

Un contratto di affitto può essere dichiarato nullo provocando il venir meno di tutti gli effetti da esso prodotti, come se lo stesso non fosse mai esistito, nato.

La nullità riguarda un vizio o un irregolarità dell’atto i cui motivi sono indicati nell’art. 1418 del c.c. : Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente.

I casi più emblematici riguardano la nullità della locazione per mancata registrazione del contratto. Nello specifico il primo principio riguardante le sezioni unite della cassazione, stabilisce che la mancata registrazione del contratto di locazione, ne comporta la nullità.

Precisando che qualora il contratto stesso venga registrato tardivamente (oltre i 30 giorni stabiliti dalla legge) renderà efficace il contratto stesso dal giorno della sua registrazione. In pratica l’efficacia delle obbligazioni in esso contenute si otterranno solo dal giorno della sua registrazione e non dal giorno delle stipula.

Per non parlare degli accordi integrativi al contratto di locazione, come quello che alcuni locatori furbetti fanno, credendo che l’inquilino sia uno stupido, dove obbligano quest’ultimo a versare un canone maggiore rispetto a quello concordato originariamente. Anche qui le sezioni unite della cassazione hanno affermato che:

il patto  di maggiorazione del canone, con cui si stabilisce un canone maggiore rispetto a quello dichiarato e registrato, è nullo e non viene sanato dalla registrazione”

sentenza n. 7634/16

Quindi caro locatore, orecchie alzate e attenzione!!!


Le altre cause di nullità di un contratto:

  • quando l’oggetto del contratto è inverosimile, illecito, indeterminato o impreciso;
  • quanto è contrario a norme imperative (nel nostro caso alle norme che regolano i contratti di affitto L 392/78 e L 431/98 e del codice civile..
  • in tutti gli altri casi previsti dalla legge (nello specifico la L. 382/78 all’articolo 17 stabilisce la nullità di ogni pattuizione diretta a ridurre la durata legale di un contratto);
  • quando è privo di uno degli attributi (art. 1325 c.c.) o meglio l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto, la forma;
  • il contratto è nullo in tutti gli altri casi stabiliti dalla legge.

Per la legge la nullità è considerata la più grave problematica contrattuale, dato che consiste in una sanzione applicata al verificarsi di vizi collegati alla nascita del contratto.

E non si prescrive, e può essere fatta valere da chiunque sia interessato a farlo, inoltre può anche essere rilavata d’ufficio (un giudice).

Inoltre i “Patti contrari alla legge” attraverso il comma 59 dell’art. 1 della Legge 28 dicembre 2015, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 302 del 30 dicembre 2015, in vigore dall’1 gennaio 2016, ha modificato l’art. 13 delle L 9/12/1998, n. 431 specifica le ipotesi di nullità in merito alle clausole del contratto che abbiano l’effetto di assegnare al locatore benefici economici in contrasto con i limiti legali.

In pratica è una “norma di protezione” a favore del conduttore ritenuto “parte debole”.

L’errore più eclatante è quello del proprietario che scarica dei fac simile contratti di affitto a caso su internet senza sapere se sono completi nella forma contrattuale, da portali web pieni di finestre pubblicitarie che di mestiere fanno tutt’altro.

Poi, come se fosse un pittore, li personalizza come gli pare e gli piace, cancellando addirittura degli articoli essenziali del codice civile.

Pensando così di far del bene a se stesso, credendo che l’inquilino sia un pirla e che le leggi non le conosca.

La dura e fredda verità e che gli inquilini sanno bene cosa vogliono, la maggior parte di essi sono scaltri e alla prime difficoltà, si attaccano ai vizi contrattuali.

Sai quali sono gli errori di forma più classici, che riscontro nei contratti di affitto che passano fra le mie mani, stipulati dai locatori che non prestavano le dovute attenzioni?

  1. Modificare la data di disdetta entro la quale il proprietario locatore deve comunicare la propria intenzione di recesso anticipato.
  2. Oppure, inserendo nel contratto, diciture assurde in merito alla messa a norma dell’impianto elettrico ed idraulico, pensando di poter aggirare il problema.
  3. Durata contrattuale di due anni o addirittura un anno, utilizzando strategie volte a ridurre la durata dello stesso, trasformando un contratto a canone libero in uno transitorio.
  4. Trasformare un contratto a canone concordato, chiedendo all’inquilino un canone superiore rispetto a quello indicato dalle linee guida stabilite dagli accordi territoriali.
  5. Mi sono capitati fra le mani contratti di affitto senza apposita clausola in merito alla certificazione energetica, con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica.

    Se non lo sai ancora, la mancata dichiarazione A.P.E. nei contratti di affitto, sia il proprietario che l’inquilino (se l’agenzia delle entrate se ne accorge) sono soggetti al pagamento, in solido di una bella e salata sanzione.

    In questo caso (la mancata dichiarazione APE) non ha nulla a che vedere con i casi di nullità ma è un’esempio delle azioni sconsiderate e selvagge di certuni locatori.

Un’altro errore che viene commesso dal proprietario (che non riguarda i casi di nullità di un contratto) è l’eliminazione della clausola relativa agli interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore.

Anche se viene eliminata la dicitura, il conduttore ha diritto al rimborso degli interessi legali maturati negli anni di durata del contratto di affitto.

In realtà è palese che tutte le cause di nullità contenute nell’art. 1418 c.c. si condensano in una soltanto, cioè contraria alla norme imperative.

Quindi, stai molto attento a come ti muovi. Potrei stare qui ad elencarti altre 100 cause di nullità o di patti contrari alla legge di una locazione, pensa bene a quello che farai e alla forma che conterrà il tuo contratto.

Se il tuo inquilino è un furbone, potrebbe invalidare clausole o utilizzare a suo vantaggio i patti contrari alla legge. Quindi occhio.


E’ possibile l’aumento del canone di locazione?

Vige la leggenda metropolitana che nel contratto 4 4 locazione a canone libero sia possibile aumentare il canone di affitto. Una simile baggianata la sento molto spesso.

In pratica secondo alcuni proprietari, l’affitto mensile è possibile aumentarlo liberamente.

Non la farò molto lunga, anzi cercherò di essere il più sintetico possibile.

Prendiamo come esempio il contratto a canone libero (il 4+4 ai sensi dell’art. 2, comma 1 L 431/98), questa tipologia di contratto è la più utilizzata per la flessibilità riguardante le condizioni contrattuali. Alcuni pensano che grazie a questa flessibilità sia possibile, aumentare liberamente il canone di locazione.

La legge vieta l’aumento del canone in modo fazioso.

Se il locatore volesse applicare un aumento del canone di locazione al suo inquilino, potrà farlo solo in due modi: adeguando annualmente il canone all’indice I.S.T.A.T, salvo che non abbia optato per la tassazione con cedolare secca, oppure al termine del periodo di rinnovo, cioè all’ottavo anno, comunicando al conduttore (con lettera A/R 6 mesi prima), la volontà di rifare il contratto a nuove condizioni.

Il conduttore, avrà 60 giorni di tempo per rispondere e comunicare le proprie intenzioni (se accettare oppure no).

In mancanza di risposta, ovvero di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione, in tal caso il locatore dovrà trovare un nuovo inquilino.

Lo stesso principio riguarda gli altri contratti di locazione abitativi.


Riduzione canone di affitto: ecco quando si può fare

Spero non ti serva sapere come ridurre il canone di affitto al tuo inquilino, ma non si sa mai, nel corso di una locazione potrebbe succedere qualunque cosa, soprattutto quelle inaspettate. Basti pensare alla bufera avvenuta pochi mesi fa sotto agli occhi di tutti.

Il recente Lockdown avvenuto in mezzo mondo, ha causato una marea di insoluti. I locatori sono dovuti correre ai ripari sospendendo o riducendo il canone di affitto ai loro inquilini.

Almeno il 60% dei locatori sono stati involontariamente obbligati a sottoscrivere un accordo per la riduzione del canone.

Nel periodo di marzo e aprile per il sottoscritto è stato un momento di intenso lavoro a causa dell’elevato numero di consulenze a distanza che ho fornito a centinaia di proprietari di immobili sparsi per tutta Italia.

Per alcuni di loro è stata una vera odissea, inquilini che avevano smesso di pagare il canone mensile, persone rimaste improvvisamente senza lavoro, operai in cassa integrazione da un giorno all’altro, aziende fallite, gli uffici della pubblica amministrazione chiusi, commercialisti irreperibili perché obbligati a starsene a casa, patronati anche, insomma tutte le città erano state sigillate lasciando ai cittadini Italiani, un vuoto totale.

Quindi, per sostenere i proprietari in difficoltà ho creato una video guida gratuita ​in cui spiego ​​la DIFFERENZA tra un Locatore di Successo e uno che a fine dell’anno resta sempre in Mutande…..


Il contratto di locazione 4+4, la disdetta anticipata del conduttore

Nel caso in cui il Sig. Franco Bianchi (inquilino) voglia andare via, ha la possibilità di recedere in qualsiasi momento dall’affitto dandone obbligatoriamente comunicazione mediante lettera raccomandata A/R con almeno 6 mesi di preavviso.

In parole semplici, il conduttore ha la facoltà di andarsene quando vuole, il proprietario invece è obbligato ad aspettare il termine dei primi 4 anni (31 ottobre 2023) o dei secondi anni ( 31 ottobre 2027) ricordandosi però di inviare la disdetta, almeno 6 mesi prima dal termine del contratto.

Più di qualcuno mi scrive chiedendomi se nel contratti di affitto 4+4 è prevista la disdetta di 3 mesi. La legge 431/98 non prevede per questa tipologia di contratti la disdetta di soli 3 mesi.

Le parti possono sempre derogare al contratto, nessuno vieta di scrivere nel contratto stesso una disdetta di soli 3 mesi, ma se in seguito a causa di incomprensioni, dovessero sorgere dei problemi di qualsiasi natura, fra le parti, tali da dover ricorrere al tribunale, il giudice applica i criteri dettati dalla legge sulle locazioni abitative.

Quindi la disdetta va comunicata almeno 6 mesi prima. Se non sei sicuro di chi ti trovi difronte, meglio non rischiare. Ho scritto un articolo in merito a come riuscire ad affittare senza rischi.


La clausola del rinnovo automatico o tacito rinnovo contratto di locazione

Restando sempre in tema di ipotesi contrattuale fra il Sig. Mario Rossi e il Sig. Franco Bianchi che hanno sottoscritto una locazione con decorrenza dal 1 novembre 2019 e termina in data 31 ottobre 2023, cosa accade se i due soggetti vogliono continuare il rapporto di affitto alle stesse condizioni pattuite inizialmente, senza modificare una virgola?

Trascorsi gli otto anni (31 ottobre 2027) il proprietario può:
– rinnovare tacitamente per altri 4+4 (tacito rinnovo);
– disdire il contratto, con un preavviso di almeno 6 mesi attraverso lettera raccomandata A/R;
– chiedere al suo inquilino un nuovo canone a nuove condizioni attraverso la stipula di un nuovo contratto;

Qualora il conduttore (inquilino) non restituisca la cosa locata nei termini, il locatore può avanzare una richiesta di danni ex art. 1591 codice civile per ritardata restituzione.


Il regime fiscale dei contratti di affitto 4+4 cedolare secca

Attraverso il contratto libero 4+4, il proprietario “locatore” ha a disposizione 2 regimi fiscali da poter scegliere.

  • Il regime con cedolare secca, con una tassazione fissa al 21%;
  • Il regime ordinario in base ai vari scaglioni di reddito IRPEF in capo al proprietario;

A partire dal 2011 nel nostro ordinamento è entrato in vigore la conosciutissima cedolare secca. Se il locatore sceglie di aderire al regime della cedolare secca, l’imposta di registro, i bolli e l’imposta annuale non si versano così come per l’imposta per il rinnovo e per la risoluzione anticipata.

Tuttavia, però, il locatore che sceglie di aderire al regime della cedolare secca, non deve le addizionali comunali e regionali.

Ti esorto a prestare massima attenzione prima di scegliere un regime piuttosto che un’altro. Tale scelta deve essere effettuata attraverso l’ausilio di un esperto e serio professionista che conosca perfettamente la materia, capace di aiutarti e consigliarti a fare le migliori scelte.



Cedolare secca quando non conviene al locatore?

Sarà breve e coinciso, senza tanti giri di parole e senza tanti fronzoli, Marco mi contatta chiedendomi questo:

sto affittando un appartamento con un contratto a canone libero a 600 euro al mese, in quanto mi trasferirò all’estero. Il mio scaglione di reddito è inferiore agli 8000 euro all’anno, cosa mi conviene fare? Meglio cedolare secca o tassazione ordinaria?

Per chi ha uno scaglione di reddito più basso, fino a 15.000 euro, è tassato al 23% (primo scaglione i.r.p.e.f), la convenienza, rispetto al 21% della cedolare secca in alcuni casi è molto sottile.

Con i rincari che il governo ha attuato negli ultimi anni alla tassazione ordinaria IRPEF (dove era previsto uno sconto del 15%, ora sceso al 5%), la cedolare secca, oggi potrebbe convenire, anche a chi ha redditi bassi.

Per la scelta tra cedolare secca e regime ordinario, però, molto dipende da redditi personali e detrazioni fiscali in corso. Bisogna mettere sul piatto un paio di cose e ragionare qualche minuto. Nei prossimi paragrafi tenterò di fare luce senza diventare prolisso.

Nel caso si scelga la cedolare secca, è probabile che il proprietario si trovi a non ottenere altre detrazioni come quelle relative alla ristrutturazione o al risparmio energetico.

Quindi, se hai un reddito molto basso, in alcuni casi potrebbe convenire aderire alla tassazione ordinaria piuttosto che alla cedolare secca.

In linea generale per esperienza maturata sulle centinaia di affitti mensili relativi ai clienti che ogni mese ho il piacere di affiancare, posso affermare che maggiore è il il tuo reddito, più è conveniente optare per il regime della cedolare. Ribadisco: non sono un commercialista.

Pochi proprietari conoscono esattamente il meccanismo degli oneri detraibili/deducibili. In questo caso le deduzioni possono abbattere, fino a ridurlo allo zero il reddito complessivo, la stessa identica cosa per quanto riguarda le detrazioni che potrebbero abbattere l’imposta lorda fino ad azzerarla.

In tal caso il proprietario-locatore che sceglie di aderire al regime della cedolare, potrebbe perdere parte dei benefici fiscali. Quindi il mio vivo consiglio è di dare una telefonata al tuo commercialista o al tuo caf acli, per capire il verificarsi della capienza di imposta.


Cedolare secca: esempio pratico

contratto di locazione 4+4 cedolare secca
caro locatore alza la cresta e scegli con attenzione la tassazione corretta

Senza tanti fronzoli e giri di parole, un esempio pratico di cedolare secca è quando il locatore affitta un immobile ad euro 500 al mese, con un contratto di affitto a canone di affitto libero 4 anni + 4. Pertanto il canone annuo di locazione sarà di 6.000 euro .

In questo caso se il proprietario/locatore decide di optare per la tassazione in cedolare secca, il canone verrà tassato in modo “secco” al 21% su 6.000 euro, pari a 1.260 euro.

La cedolare secca prevede un’aliquota del 21% sul canone di affitto annuo, che scende al 10% per i comuni dove sia stato fatto un accordo territoriale, grazie alle ultime modifiche fatte dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – Decreto 16 gennaio 2017 purché il contratto di affitto sia a canone concordato/agevolato. Quindi, ora, in tutti i comuni anche quelli non ad «alta tensione abitativa» diventa fattibile sottoscrivere accordi territoriali e stipulare contratti a canone concordato.

In poche righe ho cercato da darti un’infarinata sull’argomento, ma la materia è molto particolare e andrebbe approfondita in modo specifico, inoltre ogni locatore ha esigenze diverse rispetto ad un’altro, in tal caso è bene fare un piano personalizzato per ognuno.

Fammi sapere con un commento la tua esperienza e ti risponderò personalmente, magari con un articolo dedicato alle tue esigenze oppure con un video sul mio canale!


Contratti di affitto, le novità 2021 sulla tassazione

Interessanti novità dal 2020 sulla tassazione dei contratti ad uso abitativo. Con la legge di bilancio il governo ha elargito qualche briciola ai suoi cittadini.

Per tutti i contratti sottoscritti dal primo gennaio 2020, finalmente niente tasse sui redditi per le mensilità che il conduttore non ha versato.

Dall’introduzione della norma 01/01/2020, non si pagheranno più le tasse in caso di morosità dell’inquilino, purché il mancato incasso sia comprovato dall’avviato procedimento di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.

E’ un piccolo “contentino” che il governo ha elargito ai suoi cittadini.

Il nostro bel governo, con un bel colpo gobbo, ha cancellato la norma che prevedeva una sanzione a carico di quei proprietari che si scordavano di comunicare all’agenzia delle entrate, la relativa proroga o la risoluzione contrattuale.

Altra novità che riguarda la Legge di Bilancio 2020,  il nostro bel governo ha avuto il coraggio di fissare in modo definitivo l’’aliquota al 10% per i contratti di affitto a canone concordato.

Hai capito bene, l’aliquota è diventata definitiva, quindi strutturale. Inizialmente lo spauracchio di portare l’aliquota al 12,5% era imminente, ma fortunatamente, nei corridoi della politica, qualche cosa è accaduto e stavolta ci è andata grassa.

Per chi aderisce alla cedolare secca, resta invariata l’aliquota del 21% sui contratti a canone libero.


Ecco come stipulare in modo eccellente il tuo contratto di locazione

Ho preparato per i proprietari, la video guida eccellente per assicurarsi longevità, profitto e genuinità. Ho racchiuso in oltre un’ora di video lezione dettagli e finezze che non troverai scritto e non sentirai da nessun’altra parte se non in questo blog o all’interno di questa video guida. Buon ascolto.



La video guida per affittare casa nel 2021 e blindare la tua locazione.
Ora è disponibile e scaricabile gratis
inserendo i tuoi dati qui:

Da me non riceverai mai spam e non verrai contattato da terze parti. Potrai cancellarti dalla lista quando ti pare e piace, ti basta un semplice click sul pulsante Unsubscribe, presente in calce ad ogni mia email, oppure, ti basta cliccare su rispondi esprimendo il tuo desiderio di cancellarti e provvederemo noi a farlo per te.



Gli obblighi del locatore e la disdetta per giusta causa dal contratto

Gli obblighi del locatore che ha scelto di sottoscrivere un contratto a canone libero sono disciplinati dall’articolo 3 della Legge 431/98. Il recesso da parte del proprietario (locatore) dal contratto è possibile solo al termine dei primi 4 anni, e nello specifico in uno dei seguenti motivi che trovi indicati nel mio articolo: disdetta del locatore alla prima scadenza del contratto.

Se sei un proprietario e stai pensando o se ti trovi a dover risolvere anticipatamente il tuo contratto di locazione ad uso abitativo devi sapere che è indispensabile analizzare il tuo contratto nella sua interezza-.

Mi è capitato molto spesso di vedere contratti di affitto che non rispettano la disciplina abitativa. Intendo dire che molto spesso le parti (locatore e conduttore) si inventano di sana pianta articoli o clausole violano il codice civile e che non sono contemplate nel nostro ordinamento giuridico.


Documenti utili e contratto affitto 4+4 cedolare secca

Qui puoi trovare il fac simile contratto di locazione cedolare secca 2021 con tutte le ultime novità e gli aggiornamenti

Ora puoi scaricare il mio personale fac simile contratto di locazione 4+4 modello word, che permette da oltre 22 anni, di affittare le case di migliaia di miei clienti in assoluta sicurezza, questo modello contiene i miei segreti per condurre in sicurezza la locazione della tua casa. E il frutto di continue migliorie e costanti aggiornamenti applicati giorno dopo giorno, fino ad arrivare al modello di contratto perfetto in ogni sua parte, senza sbagliare mai.

Ti avverto è molto lungo e completo, se cerchi un contrattino di 3 o 4 paginette, ti consiglio di cercarlo altrove, ci sono migliaia di portali che “tirano sulla schiena” il fac simile gratuito.

Il modello che fra poco potrebbe essere fra le tue mani, non è il modellino di 4 o 5 paginette che trovi in ogni angolo del web. Nulla è lasciato al caso.

Se deciderai di scaricare gratuitamente il modello che ho reso oggi disponibile, sappi che è composto da ben 12 lunghe pagine.

Ecco che cosa potrai fare con questo modello

Puoi modificarlo, copiarlo e adattarlo alle tue esigenze. Scegli sempre in sicurezza il tuo inquilino, i rischi di una locazione sono sempre in agguato, sopratutto se non hai un esperto su cui contare. Ricordati che ogni inquilino è un furbone e sa nascondere bene le sue vere intenzioni.

Ho affittato migliaia di immobili a locatori che si dimenticano persino di avere in casa l’inquilino, tutto questo è possibile, perché le scelte sono state fatte attuando le strategie necessarie a tutelare il locatore.

Ho, da pochi mesi, per i lettori di questo blog, creato una video guida gratuita che ti aiuterà a capire come puoi tutelarti e affittare senza rischi e quali sono i punti vulnerabili di un contratto di affitto abitativo. Ti consiglio di non guardarla se sei di fretta. La video guida è stata fatta per chi ha davvero voglia di dare un nuovo vestito alla locazione della sua casa.

Ogni articolo di questo contratto, che metto qui a tua disposizione oggi, è stato passato al setaccio, così da permettermi di garantire e tutelare il proprietario da qualsiasi grattacapo giudiziario potesse sorgere fra locatore e conduttore.

Se non sai come fare, puoi chiedere il nostro supporto, ti aiuteremo e ti assisteremo passo dopo passo alla creazione del tuo affitto perfetto.


Penseremo noi a tutto. Chiedi qui la tua consulenza personale, ma solo se rispetti i nostri requisiti.


L’imposta di registro

L’imposta di registro relativa ai contratti di locazione senza che il proprietario abbia aderito alla cedolare secca è pari al 2% del canone annuo.

Il tributo minimo è pari ad euro 67,00, oltre all’imposta di bollo, che varia in base al numero di pagine e di copie del contratto. Il costo per ogni bollo è di 16 euro. Una marca da bollo per ogni contratto di affitto (entro le 100 righe per copia)

Qualora tu abbia scelto di stipulare una tipologia di contratti di affitto agevolati (3+2 o transitorio o transitorio per studenti), in questo caso l’imposta dovuta è del 2% e si calcola sul 70% del canone annuo. Per queste tipologie di contratto l’imposta di bollo è assolta.

E’ importante sapere che il contratto andrà registrato entro 30 giorni.

Pochi lo sanno, ma l’imposta di registro minima va versata solo al momento della prima registrazione e nel momento in cui si dovrà prorogare il contratto, quindi per gli altri anni l’imposta da versare andrà calcolata al 2% sul canone annuo.

Per i contratti pluriennali, cioé quelli di durata molto lunga, si puo’, al momento della registrazione, versare l’imposta di registro per tutta la sua durata.

Pratica che io sconsiglio vivamente perché se il tuo inquilino dovesse andarsene da casa tua, prima del tempo, dovrai far richiesta di rimborso all’Agenzia delle Entrate, con grosse perdite di tempo e giri inutili.

Chi scegliesse di pagare tutto in una “botta” ha diritto a uno sconto o meglio ad una detrazione dell’imposta che a mio avviso non invoglia di certo nessun proprietario a sbottonarsi .

Se desideri approfondire l’aspetto la disciplina che regola i contratti di locazione concordati o definiti anche agevolati, il mio vivo consiglio è di dare una sbirciatina da questa parti.


Il Fac simile contratto di affitto 4+4 dal 9 settembre è disponibile solo all’interno del nuovo e Rivoluzionario metodo “Affitta Con Furbizia”

Quindi, se sei un locatore che vuole avere il controllo totale della sua locazione, stipulare contratti di locazione sicuri e perfetti  senza essere considerato il burattino dell’inquilino puoi scoprire anche tu il metodo affitta con furbizia qui

Grazie a questo modello di contratto di locazione 4+4 2021, migliaia di inquilini qualificati che seleziono ogni anno sotto la mia attenta lente di ingrandimento, assicurano una locazione a bassissimo rischio insolvenza. Ora disponibile solo e soltanto per una cerchia ristrettissima di locatore intelligenti.

Inoltre, se qualche inquilino volpino si alzasse alla mattina con l’intenzione di sollevare fastidi e provare a ridursi il canone di locazione, le probabilità attraverso un fac simile di contratto di affitto abitativo fatto bene, si riducono drasticamente quasi allo zero, salvo che il locatore non abbia affittato una “Casa di Cartapesta”, così da assumersi la responsabilità di aver consegnato un’immobile non a norma.. .

Ecco l’anteprima del modello contrattuale all’interno del sistema Affitta Con Furbizia

esempio-contratto-affitto-cedolare-secca

Le cinque tipologie di contratti di locazione residenziale

Per non dare nulla di scontato, cercherò di essere breve e coinciso. Se è la prima volta che affitti casa, è molto probabile che non conosci le cinque tipologie di contratti di affitto abitativo. Per tua conoscenza, rimetto i link che portano agli articoli di approfondimento in merito alle tipologie di affitto più utilizzate.

  1. Scarica gratuitamente il nuovo modello di contratto ad uso transitorio
  2. Scarica gratuitamente il nuovo fac simile contratto di locazione convenzionato o a canone concordato
  3. Contratto comodato d’uso. Ecco cosa sapere

I miei suggerimenti immobiliari

suggerimento immobiliare contratto affitto 4+
4

In guardia e occhioni sempre aperti quando affitti casa, non dare mai nulla di scontato, analizza con massima attenzione la situazione del tuo futuro inquilino, fatti sempre qualche domanda in più sul perché la persona che hai difronte desidera entrare in affitto nella tua casa.

Non potrai tornare più indietro, nel momento in cui avrai definitivamente firmato il contratto di affitto ad uso abitativo. Meglio prendersi un paio di giorni in più per riflettere, piuttosto che affittare sulla fiducia.

Affitto case da oltre 22 anni, devi sapere che un buon 80% degli inquilini non ti dicono tutta la verità sulle loro scelte e sopratutto sulle loro situazioni famigliari, lavorative e su se stessi.


LE VERITA’ SUI CONTRATTI FAC SIMILE SCARICATI A CASACCIO DA PORTALI NON SPECIALIZZATI

Quindi se affitti senza l’ausilio di un’esperto professionista, le probabilità di successo si riducono drasticamente. Al contrario, se la persona che ti aiuterà conosce alla perfezione quello che sta facendo, oltre a padroneggiare la materia, allora la locazione diverrà un’esperienza straordinaria, ricca e gratificante e tutto sarà più facile.

Quando hanno bisogno di un parere o di un chiarimento, i proprietari che affianco da tanti anni, sanno di poter contare SEMPRE su un consiglio di un’ esperto che farà la totale differenza. Centinaia di inquilini ai quali ho affittato casa, da oltre 20 anni, abitano negli stessi immobili, senza dare noia o stress al proprietario, senza chiamate notturne, senza rompimenti.

Anzi sono i locatori che contattano i loro inquilini, perché è come non averli.

Ecco perché da 3 generazioni i proprietari scelgono di essere affiancati e sostenuti da Miki Martinazzi…

recensioni michele martinazzi
Miki Martinazzi recensioni
Recensioni michele martinazzi

Utilizzare un modello contrattuale corretto è un passo fondamentale, questa scelta creerà le condizioni per metterti al sicuro da eventuali attacchi da parte di qualche inquilino Birbante. In questa guida GRATUITA parlo del perché gli inquilini se ne sbattono di te e continueranno a prenderti per il cu…..lo

E’ il miglior modello di contratto di affitto ad uso abitativo (cosiddetto 4+4 locazione a canone libero ai sensi dell’art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431) con le indicazioni essenziali che non possono mancare nella biblioteca di un proprietario di casa.

Oppure, puoi guardare il video gratuito (che puoi trovare qui) dove imparerai consigli unici che nessuno di dirà mai, al termine del video, potresti avere la possibilità di schedulare una consulenza personalizzata e parlare con me o con uno dei migliori ed esperti ragazzi del mio Team.

Occhi sempre aperti…..
Affitta con furbizia
Miki Martinazzi

Iscriviti ai miei canali social!!! Non rischiare di trovarti in mutande!!!
You Tube
Facebook
Facebook
Feed affitti
Avatar

Miki Martinazzi

👉👉 Miki Martinazzi è consulente, specialista e punto fermo nel mercato delle locazioni abitative sicure. Le sue strategie, l'ultra ventennale esperienza e la sua specializzazione consente ad ogni locatore, di mettere in sicurezza ogni contratto di affitto e blindare ogni locazione, rendendola longeva, profittevole e salutare.

13 pensieri riguardo “Contratto 4+4: come fare senza sbagliare mai, le novità 2021.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *