Forse non lo sai, ma il comodato d’uso può essere definito anche contratto di comodato a titolo oneroso (cioè quel contratto che prevede una corresponsione di una somma in denaro). Nei prossimi paragrafi cercherò di illustrarti al meglio i vantaggi, ma soprattutto, dispensare qualche sano consiglio per redigere in sicurezza il tuo contratto, evitando sanzioni e banali errori. Il comodato d’uso è quel contratto in cui un soggetto detto “Comodante” concede ad un altro soggetto detto “Comodatario” una cosa mobile come l’ambito commerciale attrezzature o macchinari vari, od in ambito privato nella fattispecie l’immobile, tale aspetto è regolato dall’art. 1803 del nostro codice civile.
In particolare il comma I prescrive che:
“il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra un bene mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta”
Per definizione il contratto di comodato dovrebbe essere “gratuito” ma alcune pattuizioni possono essere anche di carattere economiche.
L’articolo 1804. inoltre stabilisce che:
Il comodatario e’ tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia, egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa, non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.
art. 1804 codice civile
Contratto di comodato d’uso gratuito: condizioni principali
Le condizioni imperative per questi tipologia di contratto sono: il divieto per il comodatario di cedere a terzi l’utilizzo del bene oggetto di comodato, nel caso venga a mancare la fiducia e i patti stabiliti fra le parti, il comodante può pretendere immediatamente la restituzione, inoltre il bene mobile o immobile va restituito alla scadenza o in caso di assenza di un termine, a semplice richiesta del comodante.
Cosa ha previsto il DL 50/2017, tieniti forte
Il Decreto legge 50/2017 che ha disciplinato gli “affitti brevi” al suo interno ha previsto per il comodatario, la possibilità di poter fruire della cedolare secca nel caso in cui questo, conceda il godimento del bene a terze persone. Significa che il comodatario, titolare di un contratto ad uso gratuito (anche se in apparenza vietato), qualora il comodante glielo concedesse, potrebbe sublocare l’immobile, pagando sui redditi percepiti il 21% di tassazione.
In questo articolo non ho intenzione di approfondire gli aspetti fiscali riguardanti la disciplina della cedolare per questo tipo di contratto, ma intendo fare luce sui singoli aspetti riguardanti la definizione di comodato d’uso gratuito e comodato a titolo oneroso che può riguardare ogni tipo di bene, che non sia deperibile.
Il comodato oneroso come funziona?
Quindi in sostanza è possibile per chi lo desiderasse, definire all’interno di un contratto di comodato oneroso, pattuizioni e clausole che prevedano un compenso economico, purché esiguo e tale da non risultare una controprestazione o meglio “un affitto mascherato”.
Hai capito bene, il corrispettivo economico non deve essere scambiamo per una finta locazione.
Per esperienza maturata in oltre 23 anni, ti avverto che tutti i contratti di comodato che arriveranno nelle mani dell’Agenzia delle Entrate, saranno trattati e coccolati, ma sopratutto messi sotto alla lente di ingrandimento degli ispettori. Quindi a tutti quei proprietari-locatori che volessero fare i furbetti verrà riservato un trattamento speciale.
Diverse cassazioni, negli anni, si sono espresse in molteplici occasioni, prevedendo all’interno del contratto di comodato gratuito aspetti economici fra comodante e comodatario, come:
- il pagamento dei canoni per luce ed acqua;
- quella di versare i tributi e le spese inerenti al bene concesso in uso;
- quella per gli oneri riguardanti la fornitura di energia elettrica;
- oppure al rimborso per le spese di riparazione del fabbricato.
- e altre 100 ipotesi che si possono definire per tempo;
In pratica io proprietario ho una casa, la voglio concedere a te “comodatario” , dove all’interno del contratto pattuiamo anzitempo che tu la abiti gratuitamente ma in cambio la debba custodire come un buon padre di famiglia, prendertene cura e corrispondermi qualche soldino per il rimborso di energia elettrica, gas, riparazioni dell’immobile e tributi come IMU ecc ecc.
Ipotesi di contratto di comodato oneroso
Se possiedi una casa a Roma di 200 mq e la vuoi cedere gratuitamente ad un terzo, in cambio di un piccolo corrispettivo, sappi che è fattibile, purché la somma mensile che il terzo verserà nel tuo conto appaia sproporzionata.
Se per ipotesi il canone mensile per la tua casa a Roma fosse di 3000 euro, e anziché locarla con un normale contratto di affitto, la vuoi cedere gratuitamente, un’idea di somma sproporzionata potrebbe essere pari ad 200/300 mensili. Questa somma è giustificabile per coprire le tasse e/o i tributi sul possesso della tua proprietà. Naturalmente se la somma fosse di 1500 euro mensili, penserei che vuoi prendermi in giro e vuoi mascherare un contratto di locazione con uno gratuito.
Quindi, è possibile prevedere nel contratto gratuito un onere a carico del comodatario che necessariamente si dovrà concretizzare in un piccolo compenso simbolico che non deve essere confuso con un canone di affitto vero e proprio mantenendo limiti funzionali subordinati.
Agevolazione Imu e Tasi comodato d’uso gratuito
Le case concesse in comodato d’uso gratuito ad un familiare o ad uno sconosciuto, possono usufruire di un sostanziale abbattimento del 50% sulla base imponibile, salvo vengano rispettate determinate condizioni.
Con l’entrata in vigore della legge di Stabilità 2016, è stata abolita la Tasi sugli immobili residenziali adibiti ad abitazione principale (ad esclusione degli immobili di particolare pregio, ville e castelli), che interessano circa l’80 per cento dei nuclei familiari.
La Tasi viene abolita anche per gli inquilini che detengono un immobile adibito a prima casa. Sugli immobili locati a canone concordato i proprietari verseranno Imu e Tasi ridotta.
Ne ho parlato ampiamente e dettagliatamente in questo articolo
Nello specifico la Risoluzione n. 1/DF del 17 febbraio 2016 – Art. 1, comma 10, della Legge di stabilità per l’anno 2016 – Disposizioni concernenti la riduzione del 50 per cento della base imponibile IMU e Tasi in caso di cessione dell’abitazione in comodato d’uso ai familiari.
In sostanza la circolare ha stabilito le modalità applicative della riduzione del 50%. Leggi l’articolo completo
La forma contrattuale del comodato
Non la farò molto lunga, il contratto può essere sia scritto che verbale, ma se fossi al tuo posto io non mi fiderei salvo per un familiare di cui mi fido, quindi butta giù due righe “carta canta verba volant”
Se ti interessa saperlo, il contratto verbale di comodato non ha bisogno di essere registrato (art 3, comma 1, del DPR 131/86).
Per esperienza vissuta da parte di tanti cari amici che operano nel settore professionale e commerciale, mi hanno confidato che nei rapporti lavorati. preferiscono la forma scritta.
L’onore di questi tempi, per alcuni Uomini non si sa nemmeno che cosa sia, sovente lo si mette da parte e ci si rimangia la parola data. Ecco perché due righe sono propedeutiche per mettere in chiaro quando pattuito, anche se alcune volte non basta. Vai una mattina a farti un giro per i Tribunali per capire che cosa intendo dire..
Al tuo contratto sicuro.
Miki Martinazzi
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Buongiorno. Vorrei chiederLe una consulenza per una situazione piuttosto complicata.
I miei genitori, in regime di comunione di beni, possedevano due appartamenti indipendenti, situati al piano terra ed al primo piano dello stesso stabile,.
Siamo tre figli, ed io sono il minore. Alla morte di mio padre avvenuta nel 1990 mia madre acquisisce il 66% della quota di proprietà dei due appartamenti, ed io e le mie due sorelle l’11% ognuno.
Nella prima metà degli anni ’90 mia madre, con un accordo verbale non registrato, dietro insistenza delle mie sorelle, concede l’uso dell’appartamento al piano terra al marito di una delle due, per la somma di 200.000 lire (diventate poi 105 €). Tale somma per far fronte ai consumi di luce telefono acqua, per le spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinari, nonché per imu e altre imposte relative alla casa, visto che mia madre percepiva soltanto una modesta pensione di reversibilità. Successivamente mio cognato per esigenze proprie stipula contratti a proprio nome per la luce e il telefono.
Mio cognato usa l’appartamento per lavoro (vendita e riparazione computer, stampanti e parti di ricambio), e apporta sostanziali modifiche, senza chiedere permessi e snaturandone l’originaria destinazione abitativa.
Questa situazione continua negli anni, con mia madre che riscuote “l’affitto” almeno fino a quando è stata capace di intendere. Purtroppo, già a partire dal 2008 comincia a manifestare i primi segni di Alzheimer. Da settembre 2013, necessitando di assistenza h/24, viene ricoverata in una RSA, fino al 12 febbraio di quest’anno, quando viene a mancare.
Non ho più rapporti con le mie sorelle, a causa di comportamenti poco chiari da loro posti in essere nella precedente gestione delle finanze di mia madre, e che mi hanno costretto a presentare querela visti gli inani tentativi pacifici che ho portato avanti per avere chiarimenti e spiegazioni.
Il 20 aprile di quest’anno mi ritrovo di punto in bianco sul mio c/c un bonifico da parte di mio cognato, di importo 140 € e causale: “1/3 di affitto periodo marzo-giugno 2020”, senza nessun’altra spiegazione. (il precedente accordo verbale o comodato con mia madre si è estinto la sua morte, e non c’è stato nessun ulteriore accordo fra me e lui).
Non avendo intenzione di proseguire con questa situazione, in qualità di comproprietario, invio a mio cognato il 24/04/2020 una raccomandata a/r, nella quale:
– gli comunico la mia intenzione di non consentire la sua permanenza nell’immobile sine titulo;
– lo invito a stipulare un regolare contratto a canone di mercato.
La raccomandata è stata ricevuta il 27/04/2020, e a tutt’oggi non ho avuto nessun riscontro.
Faccio presente che mio cognato, già da diversi anni, non vi svolge più attività lavorativa, ma di fatto lo utilizza come magazzino. Inoltre preciso che durante la “locazione” ha danneggiato anche pavimentazione e pareti, e non ha mai eseguito nessun intervento di manutenzione e/o ripristino dei danni.
Inoltre la gestione delle finanze di mia madre negli ultimi anni è stata “curata” dalla sorella maggiore, (aveva la cointestazione del c/c con mia madre) alla quale veniva corrisposto il compenso relativo all’appartamento, ma non esistono ricevute.
La domanda è: si può intendere l’accordo verbale fra mia madre e mio cognato come un comodato d’uso visto l’esiguo compenso che riceveva?
In questa ottica, visto che mio cognato non ha trattato l’appartamento con la diligenza del “buon padre di famiglia” posso obbligarlo a lasciare l’immobile?
Se sì alle due domande Le chiedo come potrei agire nei confronti di mio cognato che fa orecchie da mercante, soprattutto se ci sia la possibilità di obbligarlo in ogni caso a ripristinare la situazione originaria e, se vuole permanere nell’immobile, a stipulare un regolare contratto di locazione, anche in previsione di un’eventuale futura vendita dell’immobile (che ricordo essere in comproprietà fra me e le mie sorelle).
Sperando di essere stato chiaro nell’esposizione dei fatti, e ringraziando anticipatamente, in attesa di vostra risposta invio cordiali saluti
Gentilissimo Gaspare, grazie per aver condiviso con il sottoscritto le sue perplessità e le enormi difficoltà, che ha dovuto affrontare con i suoi familiari in questi anni.
La sua situazione è molto delicata, inoltre intuisco che ci sono stati equilibri di famiglia palesemente violati, molto probabilmente senza tenere in considerazione il rispetto di tutte le parti.
Ora, dalla mia esperienza, ritengo che situazioni famigliari così faticose da comprendere, siano il frutto di comportamenti, azioni e suggerimenti di persone esterne, che non facevano parte della sua famiglia, con il risultato di disarmonizzare e affossare, i sottili e delicati rapporti famigliari.
In questa sede sarebbe riduttivo da parte mia, darle una sterile risposta, soprattutto senza comprendere a fondo la sua situazione. Qualora lo facessi, sono certo, rischierei di compromettere ulteriormente i vostri equilibri, quindi quello che posso fare per lei è proporle una consulenza personalizzata, che puo’ comodamente prenotare qui
In questo modo, il tempo che avremmo a disposizione, permetterà per entrambi, di comprendere a fondo e metter in luce la complessa situazione in cui si trova, così facendo, riuscirò a darle una soluzione specifica e più precisa possibile.
Cordialmente
Miki Martinazzi
Buongiorno ,devo affittare un terreno ad un signore che deve depositare e tagliare del legname per un breve periodo,avevo pensato ad un contratto di comodato d’uso a titolo oneroso ma mi pare di avere capito dalle sue risposte che l’agenzia delle entrate potrebbe contestarlo in quanto contratto di locazione camuffato, la mia domanda è: c’è un un tipo di contratto di locazione di breve che mi permette di essere in regola e non rischiare di avere problemi? mi spiego meglio se io tra otto mesi trovo da vendere il terreno ,devo rientrare in possesso e avere la disponibilità per poterlo vendere senza che possa essere accusato di avere occultato nulla .
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Visto la Vostra cortesia e l’indubbia disponibilità,Potrei proporre il seguente quesito?
Se concedo la mia quota di un immobile alberghiero in comodato d’uso ad una sas
Posso chiedere che nel contratto di comodato venga inserito l’obbligo a carico della comodataria del pagamento dell’imu
( anche perché oramai contiene anche la Tasi che di solito pagavano i comodatari)
Grazie, scusate, a disposizione per qualsiasi cosa di buono sia in grado di fare per Voi.
Buona serata
Buongiorno Sig. Luigi,
grazie per aver visitato il blog del Sig. Martinazzi.
Una domanda specifica e personalizzata come da lei indicata, richiederebbe da parte del Sig. Martinazzi, una risposta altrettanto specifica e personalizzata.
Non solo, per quanto riguarda la sua specifica domanda, noi da sempre, prima di esporci e fornire indicazioni di un certo tipo, vogliamo studiare e capire da vicino le esigenze del locatore
Solo così saremo in grado di fare le nostra parte nel mondo e non condizionare i proprietari a fare passi errati, ma al contrario, migliorarlo e far fare a ognuno i passi corretti. Questa nostra scelta è per noi indispensabile per salvaguardare gli interessi economici, documentali e di integrità mentale di ogni locatore.
Nel caso desideri svolgere una consulenza personalizzata con il Sig. Martinazzi, sarà un piacere conoscerla.
I migliori saluti
Elisa, assistente personale di
Miki Martinazzi