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Comodato d’uso, contratto di comodato oneroso: fac simile

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Forse non lo sai, ma il comodato d’uso può essere definito anche contratto di comodato a titolo oneroso (cioè quel contratto che prevede una corresponsione di una somma in denaro). Nei prossimi paragrafi cercherò di illustrarti al meglio i vantaggi, ma soprattutto, dispensare qualche sano consiglio per redigere in sicurezza il tuo contratto, evitando sanzioni e banali errori. Il comodato d’uso è quel contratto in cui un soggetto detto “Comodante” concede ad un altro soggetto detto “Comodatario” una cosa mobile come l’ambito commerciale attrezzature o macchinari vari, od in ambito privato nella fattispecie l’immobile, tale aspetto è regolato dall’art. 1803 del nostro codice civile.

In particolare il comma I prescrive che:

“il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra un bene mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta”

Per definizione il contratto di comodato dovrebbe essere “gratuito” ma alcune pattuizioni possono essere anche di carattere economiche.

L’articolo 1804. inoltre stabilisce che:

Il comodatario e’ tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia, egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa, non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

art. 1804 codice civile

Contratto di comodato d’uso gratuito: condizioni principali

Le condizioni imperative per questi tipologia di contratto sono: il divieto per il comodatario di cedere a terzi l’utilizzo del bene oggetto di comodato, nel caso venga a mancare la fiducia e i patti stabiliti fra le parti, il comodante può pretendere immediatamente la restituzione, inoltre il bene mobile o immobile va restituito alla scadenza o in caso di assenza di un termine, a semplice richiesta del comodante.

Cosa ha previsto il DL 50/2017, tieniti forte

Il Decreto legge 50/2017 che ha disciplinato gli “affitti brevi” al suo interno ha previsto per il comodatario, la possibilità di poter fruire della cedolare secca nel caso in cui questo, conceda il godimento del bene a terze persone. Significa che il comodatario, titolare di un contratto ad uso gratuito (anche se in apparenza vietato), qualora il comodante glielo concedesse, potrebbe sublocare l’immobile, pagando sui redditi percepiti il 21% di tassazione.

In questo articolo non ho intenzione di approfondire gli aspetti fiscali riguardanti la disciplina della cedolare per questo tipo di contratto, ma intendo fare luce sui singoli aspetti riguardanti la definizione di comodato d’uso gratuito e comodato a titolo oneroso che può riguardare ogni tipo di bene, che non sia deperibile.

Il comodato oneroso come funziona?

Quindi in sostanza è possibile per chi lo desiderasse, definire all’interno di un contratto di comodato oneroso, pattuizioni e clausole che prevedano un compenso economico, purché esiguo e tale da non risultare una controprestazione o meglio “un affitto mascherato”.

Hai capito bene, il corrispettivo economico non deve essere scambiamo per una finta locazione.

Per esperienza maturata in oltre 23 anni, ti avverto che tutti i contratti di comodato che arriveranno nelle mani dell’Agenzia delle Entrate, saranno trattati e coccolati, ma sopratutto messi sotto alla lente di ingrandimento degli ispettori. Quindi a tutti quei proprietari-locatori che volessero fare i furbetti verrà riservato un trattamento speciale.

Diverse cassazioni, negli anni, si sono espresse in molteplici occasioni, prevedendo all’interno del contratto di comodato gratuito aspetti economici fra comodante e comodatario, come:

  • il pagamento dei canoni per luce ed acqua;
  • quella di versare i tributi e le spese inerenti al bene concesso in uso;
  • quella per gli oneri riguardanti la fornitura di energia elettrica;
  • oppure al rimborso per le spese di riparazione del fabbricato.
  • e altre 100 ipotesi che si possono definire per tempo;

In pratica io proprietario ho una casa, la voglio concedere a te “comodatario” , dove all’interno del contratto pattuiamo anzitempo che tu la abiti gratuitamente ma in cambio la debba custodire come un buon padre di famiglia, prendertene cura e corrispondermi qualche soldino per il rimborso di energia elettrica, gas, riparazioni dell’immobile e tributi come IMU ecc ecc.

Ipotesi di contratto di comodato oneroso

Se possiedi una casa a Roma di 200 mq e la vuoi cedere gratuitamente ad un terzo, in cambio di un piccolo corrispettivo, sappi che è fattibile, purché la somma mensile che il terzo verserà nel tuo conto appaia sproporzionata.

Se per ipotesi il canone mensile per la tua casa a Roma fosse di 3000 euro, e anziché locarla con un normale contratto di affitto, la vuoi cedere gratuitamente, un’idea di somma sproporzionata potrebbe essere pari ad 200/300 mensili. Questa somma è giustificabile per coprire le tasse e/o i tributi sul possesso della tua proprietà. Naturalmente se la somma fosse di 1500 euro mensili, penserei che vuoi prendermi in giro e vuoi mascherare un contratto di locazione con uno gratuito.

Quindi, è possibile prevedere nel contratto gratuito un onere a carico del comodatario che necessariamente si dovrà concretizzare in un piccolo compenso simbolico che non deve essere confuso con un canone di affitto vero e proprio mantenendo limiti funzionali subordinati.

Agevolazione Imu e Tasi comodato d’uso gratuito

Le case concesse in comodato d’uso gratuito ad un familiare o ad uno sconosciuto, possono usufruire di un sostanziale abbattimento del 50% sulla base imponibile, salvo vengano rispettate determinate condizioni.

Con l’entrata in vigore della legge di Stabilità 2016, è stata abolita la Tasi sugli immobili residenziali adibiti ad abitazione principale (ad esclusione degli immobili di particolare pregio, ville e castelli), che interessano circa l’80 per cento dei nuclei familiari.

La Tasi viene abolita anche per gli inquilini che detengono un immobile adibito a prima casa. Sugli immobili locati a canone concordato i proprietari verseranno Imu e Tasi ridotta.

Ne ho parlato ampiamente e dettagliatamente in questo articolo

Nello specifico la Risoluzione n. 1/DF del 17 febbraio 2016 – Art. 1, comma 10, della Legge di stabilità per l’anno 2016 – Disposizioni concernenti la riduzione del 50 per cento della base imponibile IMU e Tasi in caso di cessione dell’abitazione in comodato d’uso ai familiari.

In sostanza la circolare ha stabilito le modalità applicative della riduzione del 50%. Leggi l’articolo completo

La forma contrattuale del comodato

Non la farò molto lunga, il contratto può essere sia scritto che verbale, ma se fossi al tuo posto io non mi fiderei salvo per un familiare di cui mi fido, quindi butta giù due righe “carta canta verba volant”

Se ti interessa saperlo, il contratto verbale di comodato non ha bisogno di essere registrato (art 3, comma 1, del DPR 131/86).

Per esperienza vissuta da parte di tanti cari amici che operano nel settore professionale e commerciale, mi hanno confidato che nei rapporti lavorati. preferiscono la forma scritta.

L’onore di questi tempi, per alcuni Uomini non si sa nemmeno che cosa sia, sovente lo si mette da parte e ci si rimangia la parola data. Ecco perché due righe sono propedeutiche per mettere in chiaro quando pattuito, anche se alcune volte non basta. Vai una mattina a farti un giro per i Tribunali per capire che cosa intendo dire..

Al tuo contratto sicuro.
Miki Martinazzi

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Miki Martinazzi

Specialista e leader nel settore delle locazioni da oltre 22 anni, affianco, sostengo e consiglio i locatori e li aiuto ad affittare casa in sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono uno specialista al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è diventato leader di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

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