Cause di nullità nel contratto di locazione abitativo

Un contratto di affitto può essere dichiarato nullo provocando il venir meno di tutti gli effetti da esso prodotti, come se lo stesso non fosse mai esistito, nato. Scopriamo insieme, con l’articolo di oggi, quali sono i grattacapi giudiziari che attanagliano i locatori e analizziamo le cause di nullità nel contratto di locazione abitativo.

Per chi già da tempo mi conosce e legge i miei articoli, sa perfettamente come la penso. Non è raro, anzi è sovente che mi capitano fra le mani contratti di locazione strapieni di patti contrari alle norme imperative.

Fin dal lontano 1997, ne ho viste cose che voi umani non potete neanche immaginare!!!

I locatori si divertono a cancellare articoli essenziali per manipolare nel proprio interesse la normativa locatizia. Costoro credono che gli inquilini siano una mucca da mungere e pensano che gli andrà sempre grassa.

Ecco un po di esempi di assurdità attuate dai locatori senza arte ne parte:

  • trasformare il contratto 4+4 a canone libero in un contratto transitorio di 2 anni + 2 o 1+1;
  • inserire nel contratto una clausola che permette al proprietario di mandare via l’inquilino quando gli pare e piace;
  • indicare nel contratto che il canone annuo di locazione, subirà un aumento di 50 o più euro al mese nell’anno successivo;
  • far firmare all’inquilino una manleva di responsabilità in cui quest’ultimo accetta di assumersi tutte le responsabilità e di prendere in affitto l’immobile nonostante questo sia privo di abitabilità e/o agibilità;
  • affittare immobili che catastalmente hanno una destinazione non abitativa (tipo soffitte, cantine, garage o addirittura negozi), spacciandoli per immobili a destinazione abitativa;
  • vietare all’inquilino di chiedere la residenza e impedendogli a questo di stabilire nell’immobile il luogo primario di abitazione;
  • far sparire dal contratto la clausola degli interessi legali;

Ne volete ancora? Meglio che che mi fermo, altrimenti questo articolo diventa un enciclopedia.


Violazione delle norme imperative e nullità del contratto prevista dall’art. 13, comma 1, legge n. 431/1998

La nullità riguarda un vizio o un irregolarità dell’atto i cui motivi sono indicati nell’art. 1418 del c.c. : Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente.

Nello specifico l’art. 13, comma 1, legge n. 431/1998, dispone la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un canone di affitto maggiore rispetto a quello che risulta dal contratto sottoscritto e registrato dalle parte, e di ogni accordo o patto volto a derogare i limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge.

I casi più emblematici riguardano la nullità della locazione per mancata registrazione del contratto.

Nello specifico il primo principio riguardante le sezioni unite della cassazione, stabilisce che la mancata registrazione del contratto di locazione, ne comporta la nullità (nullità per mancanza di forma scritta, ex art. 1, comma 4, legge n. 431/1998).

Precisando che qualora il contratto stesso venga registrato tardivamente (oltre i 30 giorni stabiliti dalla legge) renderà efficace il contratto stesso dal giorno della sua registrazione.

In pratica l’efficacia delle obbligazioni in esso contenute si otterranno solo dal giorno della sua registrazione e non dal giorno delle stipula.

Per non parlare degli accordi integrativi al contratto di locazione, come quello che alcuni locatori furbetti fanno, credendo che l’inquilino sia uno stupido, dove obbligano quest’ultimo a versare un canone maggiore rispetto a quello concordato originariamente.

Anche qui le sezioni unite della cassazione hanno affermato che:

il patto  di maggiorazione del canone, con cui si stabilisce un canone maggiore rispetto a quello dichiarato e registrato, è nullo e non viene sanato dalla registrazione”

sentenza n. 7634/16

Quindi caro locatore, orecchie alzate e attenzione!!!


Le altre cause di nullità nel contratto di locazione:

  • quando l’oggetto del contratto è inverosimile, illecito, indeterminato o impreciso;
  • quanto è contrario a norme imperative (nel nostro caso alle norme che regolano i contratti di affitto L 392/78 e L 431/98 e del codice civile..
  • in tutti gli altri casi previsti dalla legge (nello specifico la L. 382/78 all’articolo 17 stabilisce la nullità di ogni pattuizione diretta a ridurre la durata legale di un contratto);
  • quando è privo di uno degli attributi (art. 1325 c.c.) o meglio l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto, la forma;
  • il contratto è nullo in tutti gli altri casi stabiliti dalla legge.

Per la legge la nullità è considerata la più grave problematica contrattuale, dato che consiste in una sanzione applicata al verificarsi di vizi collegati alla nascita del contratto.

E non si prescrive, e può essere fatta valere da chiunque sia interessato a farlo, inoltre può anche essere rilavata d’ufficio (un giudice).

Inoltre i “Patti contrari alla legge” attraverso il comma 59 dell’art. 1 della Legge 28 dicembre 2015, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 302 del 30 dicembre 2015, in vigore dall’1 gennaio 2016, ha modificato l’art. 13 delle L 9/12/1998, n. 431 specifica le ipotesi di nullità in merito alle clausole del contratto che abbiano l’effetto di assegnare al locatore benefici economici in contrasto con i limiti legali.

In pratica è una “norma di protezione” a favore del conduttore ritenuto “parte debole”.

L’errore più eclatante è quello del proprietario che scarica dei fac simile contratti di affitto a caso su internet senza sapere se sono completi nella forma contrattuale, da portali web pieni di finestre pubblicitarie che di mestiere fanno tutt’altro.

Poi, come se fosse un pittore, li personalizza come gli pare e gli piace, cancellando addirittura degli articoli essenziali del codice civile.

Pensando così di far del bene a se stesso, credendo che l’inquilino sia un pirla e che le leggi non le conosca.

La dura e fredda verità e che gli inquilini sanno bene cosa vogliono, la maggior parte di essi sono scaltri e alla prime difficoltà, si attaccano ai vizi contrattuali.

Per blindare la tua locazione, inizia da qui:

Alla tua locazione sicura e al tuo inquilino affidabile
Cari saluti.
Miki Martinazzi

Miki Martinazzi

👉👉 Considerato l'enciclopedia Italiana delle locazioni sicure, blindo ogni affitto, duplicando o triplicando i profitti. Tutelo i proprietari dagli inquilini furbetti e insolventi e da una Legge menefreghista che, anno dopo anno affievolisce la proprietà privata.

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