Il grafico dell’andamento del mercato immobiliare, parla da sè, tuttavia ritengo indispensabile far sapere che nel 2005 il volume delle transazioni complessive risultava pari a 1.805.758 NTN segnando un incremento del 5,2% rispetto al 2004 e con una crescita rispetto al 2000 del 30% circa, nell’anno 2017 con l’esclusione dei comuni nei quali vige il sistema tavolare, è stato pari a 542.480 NTN, una netta differenza.
Se si osserva il ciclo dal lato del numero di abitazioni compravendute, in termini di numero indice nel 1995, il BOOm viene raggiunto nel 2006-2007 precipitando poi nel 2013, nettamente al di sotto del livello iniziale della serie.
Dal 2014 è in corso la ripresa del numero delle case compravendute che raggiunge nel 2017 quote più interessanti (Grafico sopra)
Dal mio personale punto di vista con oltre 22 anni di successi ed esperienza vissute sul campo, ho la netta sensazione che la fiducia sia tornata, ma non grazie alle iniziative del nostro governo, ma bensì dalla spiccata capacità di noi Italiani di tirarci su le maniche e trovare la forza di andare avanti.
Oggi, 14 maggio 2019, mi accingo ad aggiornare questo articolo e vi posso preannunciare che dall’inizio dell’anno, gli Italiani hanno cominciato ad avere fiducia e a reinvestire nel mattone. Sono sicuro che nel prossimo quinquennio i prezzi subiranno una flessione positiva e l’interesse verso il patrimonio immobiliare Italiano continuerà a salire.
L’andamento dei prezzi
Sul lato dei prezzi gli andamenti non hanno seguito quello delle compravendite. La flessione dei prezzi è avvenuta a partire dal 2012 e prosegue ancora nel 2017 (vedi Figura 2). In effetti, tra il 2008 e il 2011, differentemente dalla media dei paesi europei i prezzi rimangono sostanzialmente stazionari. Solo dal 2012 iniziano a scendere significativamente, seppure negli ultimi due anni a ritmi più blandi.
Limitando l’attenzione all’ultimo triennio, sono evidenti la ripresa del mercato residenziale e la discesa, seppure via via più lieve, dei prezzi.
Questa discesa sicuramente è una delle cause della stessa ripresa delle quantità scambiate, assieme al livello assai basso dei tassi sui mutui e alla finta e architettata percezione di miglioramento della situazione economica, occupazionale e dei redditi rispetto al biennio 2012-2013.
In particolare, il +18,6% registrato nel 2016 nel numero di abitazioni acquistate, ha trascinato il trend su livelli nettamente antecedenti alla crisi 2012-2013 e, per certi versi, in misura non prevedibile.
Questo incremento così elevato è forse ascrivibile alla fiducia che noi Italiani abbiamo nella membra e alla crescita di una domanda che, a fronte di prezzi e tassi di interesse più bassi, ha considerato tali condizioni non destinate a permanere nel futuro e ha quindi accelerato l’acquisto (anticipandolo in parte e soprattutto realizzandolo rispetto ai rinvii degli anni precedenti).
In conclusione
Se tale spiegazione fosse ritenuta ragionevole, allora il dato di crescita registrato nel 2017 (+4,9%), nettamente inferiore a quello del 2016, deve leggersi come una conferma di un trend di crescita che non si è esaurito nella fiammata del 2016.
Nel corso del 2017, peraltro, i tassi tendenziali di ciascun trimestre (quindi rispetto ai corrispondenti trimestri del 2016) mostrano un andamento decelerato: dal +8,4% del I trimestre 2017, si passa al +3,7% del II trimestre, al +1,4% del III. Tranne ritornare a + 6,3% del IV trimestre che segna un significativo recupero della tendenza.
Restiamo vigili e non disperiamo, viviamo in Italia, gli immobili continuano a rappresentare la principale forma di investimento dei nuclei e, con un valore di 5.246.
La ricchezza delle famiglie italiane è cresciuta di 98 miliardi (+1%) e ha raggiunto quota 9.743 miliardi. Il dato, è il risultato dalla somma di tutte le attività reali (casa, terreni, eccetera) e di quelle finanziarie (depositi, titoli, azioni) si considera “al netto” delle passività finanziarie (prestiti a breve termine, a medio e lungo termine), considerato quest’ultimo dato, ne usciremo ancora più forti, con un piccolo accorgimento (come guardare meno televisione) potremmo evitarci le fesserie e le faziose e unilaterali notizie che vogliono propinarci e farci credere.
Ricorda, la tua casa vale
Michele Martinazzi
FONTE agenzia delle entrate, osservatori immobiliare e la mia esperienza di oltre 22 anni.