Affittare seconda casa a turisti: casa vacanze e affitto breve

Miki, mi potresti aiutare a capire se affittare la seconda casa a turisti è conveniente, facile ? Miki, dimmi di più in merito a quale contratto di affitto per guadagnare con la seconda o terza casa?

Sto cercando da mesi su tanti blog, ma non ho ancora capito come funziona l’affitto turistico?

Ti seguo da tempo, e so che tu sei sul pezzo da oltre 20 anni, mi potresti dare qualche spunto semplice semplice, per capire il mondo degli affitti brevi?

Edoardo è un proprietario che ha 3 appartamenti e si è stufato di affittare per lunghi periodi. Edoardo mi ha anche confidato che è stufo di avere tante tasse da pagare e di ritrovarsi alla fine di ogni anno con pochi soldi nelle tasche.

Inoltre , come lui, tanti proprietari si accorgono che ogni anno sono obbligati a spendere soldi per adeguarsi agli obblighi di Legge, alle continue manutenzioni ordinarie e straordinarie nell’immobile.

Il Sig. Edoardo si sta affacciando per la prima volta nel mondo dell’affitto turistico inferiore ai 30 giorni e quindi vuole capire deve fare per affittare la seconda casa trasformandola in una casa vacanze.

Al contrario dell’immondizia che si continua a diffondere attraverso i migliaia e migliaia di portali, e per il tramite di articoli scritti da ragazzetti freelance sottopagati e incapaci, che di affitti brevi e locazioni turistiche non ne capiscono una “mazza”, l’introito economico che è possibile realizzare con gli affitti brevi e le locazioni turistiche, può davvero toccare canoni mensili da capogiro e profitti enormi.

L’affitto turistico inferiore a 30 giorni oltre ad essere una fonte di guadagno piuttosto solida sulla quale ogni proprietario potrà contare è anche una metodologia che fornisce a questi ultimi, fortissime soddisfazioni e anche tanto divertimento.

Parliamo subito di canoni di affitto mensili. Ho avuto il piacere di conoscere proprietari che sono riusciti a portarsi a casa fino a 6.000 euro in un solo mese. Dove accade?

In molti posti d’Italia dove la domanda e offerta l’turistica sono molto alte e dove i proprietari hanno capito perfettamente il mercato immobiliare in cui è situato il loro bene immobile è sono capaci di attuare una strategia di prezzo adeguata al luogo.

Quale contratto di affitto per guadagnare con la seconda casa è meglio scegliere?

Al contrario di quello che si pensa, la prima domanda alla quale devi dare un risposta caro lettore è analizzare il mercato immobiliare turistico a cui voi affittare il tuo immobile.

Tutto sostanzialmente dipende a chi ti vuoi rivolgere.

Chiediti queste tre cose: che movimento turistico c’è nella mia città? Dove si trova la mia casa vacanze? Chi sono e da dove vengono i Turisti ?

I proprietari non hanno ancora capito che prima di promuovere il proprio immobile sul mercato immobiliare e giocare alla guerra dei prezzi a ribasso (sbagliata e da mentalità povera) è indispensabile studiare il movimento turistico del luogo in cui si vuole affittare per pochi giorni o settimane la propria casa.

Mi rendo spesso conto, che moltissime persone non hanno la più pallida idea di quale sia il flusso turistico della loro città in cui è ubicato l’immobile.

I locatori fanno le cose a caso senza sapere il perché le stanno facendo. Si scopiazzano l’uno con l’altro senza sapere il perché stanno facendo quella cosa.

Credono che se l’ha fatto il mio vicino, posso farlo anch’io. Poi, passano i mesi è i problemi vengono a galla e si rendono conto che non è scontato che i turisti prenotino e ne soggiornino a casa loro.

Se vuoi attirare un turista/inquilino di un certo livello, devi parlare al suo stesso livello. Il problema che l’80% dei proprietari utilizza un linguaggio limitato e pieno di pregiudizi.

Come funziona l’affitto turistico? Check-in e check-out dell’affitto breve in pochi sencondi

Come indicato nei paragrafi precedenti, l’affitto turistico è una grandissima opportunità ancora molto sottovalutata.

Questa tipologia di affitto è chiamata in gergo: affitto breve e ogni contratto di affitto breve dura al massimo 30 giorni.

Forse non lo sai ma il canone di locazione viene determinato liberamente dalle parti (tra locatore e conduttore/turista).

Questa opzione solitamente viene scelta da tutti quei proprietari che desiderano far fruttare (mettere a reddito) la seconda o la terza casa.

Per tutti i proprietari che intendono stipulare un contratto di locazione turistico e sono interessati ad affittare seconde e terze case ai viaggiatori, devono sapere che questa tipologia di locazione immobiliare è regolamentata dalla Legge 50/2017 e dalla Legge 178/2020, oltre alle varie circolari emesse dell’agenzia delle Entrate che hanno dato finalmente un giro di vite alla pratica selvaggia degli affitti in nero.

Nello specifico la locazione temporanea o affitto breve viene definita dalla normativa come: “un contratto di locazione di durata non superiore a 30 giorni, di immobili ad uso abitativo, che viene stipulato da persone fisiche“.

Inoltre, chiunque affitti per brevi periodi senza rispettare le recenti leggi e normative varate negli ultimi tempi, sarà passibile di una sanzione variabile da 500 fino fino a 5.000 euro, doppia in caso di recidiva.

Ricorda inoltre caro lettore o carissima lettrice, che la Legge di bilancio 2021 dispone che il regime delle locazioni brevi, o meglio, la formula del contratto di affitto breve, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Si configura attività come imprenditoriale e scatta l’obbligo della partita i.v.a. e l’inizio di una nuova attività (SCIA), quando il locatore inizia a non rispettare e violi i dettami delle recenti normative e se ne freghi della legge.

Quindi, occhio…… alle evasioni fiscali, prima o poi i furbetti verranno pescati.

Inoltre, sono ancora in pochi a sapere che con provvedimento del 17/03/2022 è stato previsto che dall’anno 2023 sarà in vigore l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate dell’anno di locazione e dei dati catastali dell’immobile affittato.

L’obbligo è esteso anche ai contratti di locazione breve sottoscritti da coloro che gestiscono portali telematici e sottoscritti con l’intervento di intermediari immobiliari.

Affittare la tua casa vacanze a turisti stranieri

Perché i turisti ritornavano anche 6 volte nello stesso anno nel nostro eccellente Bed & Breakfast Casa Monte Albano a Cesena?

Avere a che fare con i turisti sembra scontato e, per chi non ha mai avuto a che fare con ospiti provenienti da altri paesi o continenti, vederlo da fuori sembra facile come un gioco da ragazzi.

Affittare le seconde case nelle località turistiche Ã¨ una passione Amata dagli Italiani fin dal lontano 1945

In realtà avere a che fare con gli ospiti/turisti richiede piccole attenzioni e cura di molti dettagli che se applicati al momento giusto e nel modo corretti, faranno si che questi ultimi, si ricordino di te e  dell’esperienza che hanno vissuto.

Ogni turista  non vuole solo un bel immobile in cui soggiornare, ma è alla ricerca di un esperienza indimenticabile da portare a casa sua per poi condividerla, davanti ad un piatto di pasta e un buon bicchier di vino, con gli amici più intimi.

Se questa esperienza non viene vissuta e goduta nel modo giusto, la persona (l’ospite) si porterà a casa un pessimo ricordo delle proprie vacanze e si ricorderà di te solo come un soggetto da dimenticare quanto prima.

Ora, nei prossimi paragrafi, desidero regalarti qualche dritta che farà la differenza con gli ospiti a cui darai in affitto la tua casa vacanze.

Primo: quando il turista arriverà nel tuo immobile (check in), fagli trovare sopra al tavolo un piccolo presente, del tipo un prodotto locale gastronomico (qualcosa di buono che si mangia solo nella tua città o nel luogo in cui vivi tu);

Secondo: prepara un foglio con la lista dei posti più belli da vedere/visitare dalle tue parti.

Del tipo qualche borgo particolare, una cascata, un bosco dove passeggiare, un posto eccezionale dove mangiare, un museo o qualche cosa che le persone non possono sapere e che conosci solo tu o pochi altri..

Non dare mai nulla per scontato, quello che per te è superficiale e scontato, per un turista o un ospite potrebbe essere il posto più meraviglioso di questo mondo in cui vivere l’esperienza più bella, mai vissuta.

Terzo: quando l’ospite sarà arrivato da te, chiamalo il giorno dopo oppure inviagli un messaggio di testo per sapere come si trova e se ha bisogno della tua attenzione (meglio chiamarlo)

Se vuoi conoscere altri importanti e preziosi suggerimenti per far vivere un esperienza straordinaria ai tuoi ospiti, ti consiglio vivamente di guardarti questa mia video presentazione gratuita disponibile qui.

Il bilancio sugli affitti brevi

Gli affitti turistici stanno andando alla grande e sono un attività molto molto redditizia. Dopo anni di decrescita e declino dovuti alla pandemia, la stagione si configura super eccezionale.

Le case vacanze oggi sono una meta ambita da tante persone, soprattutto da quelle che desiderano mantenere un pizzico di distanziamento e sicurezza sanitaria.

Nei mesi più caldi come giugno, luglio, agosto e settembre e nelle località della costa adriatica, della montagna e dei laghi il giro di affari sembra molto molto interessante.

Ho sentito dire che ci sono quotidiani che hanno scritto che nelle principali città Italiane l’affitto breve e i suoi guadagni si sono ridotti del 70%, ma questo non è vero.

Per quei proprietari lungimiranti che ho aiutato negli ultimi mesi, l’affitto turistico è stato una vera manna dal cielo, con guadagni stellari.

Le mete più ambite, non hanno mai sofferto la fame, anzi hanno potuto registrare il tutto esaurito.

Oggi il turismo ha ritrovato la passione per i luoghi immersi nel verde, e le città dove sia possibile vivere un’esperienza straordinaria, come borghi antichi o luoghi lontano dal baccano.

Le città d’arte hanno sofferto un poco, ma il trend è in salita.

Quindi, spegnete la tv e non leggete i quotidiani. Vi riprogrammano la mente e creano una mentalità povera.

I guadagni peggiori: occhio ai property manager

Mi hanno scritto moltissimi proprietari chiedendomi che cosa ne pensassi dei property manager.

Sarò molto veloce nel darvi una risposta.

Quale contratto di affitto per guadagnare con la seconda casa?
Braccio di ferro tra proprietario e inquilino

Cari proprietari, avete sotto al culo un asset immobiliare con un potenziale di guadagno eccellente, non affidatelo ad un terzo.

Spremetelo voi il vostro immobile.

Imparate voi l’arte dell’affitto breve turistico.

Ci potete davvero fare un sacco di soldi se solo sapeste come fare e conosceste una strategia di pricing intelligente.

Un immobile affittato con contratto di affitto breve rende anche il 300 o 400% in più rispetto ad un contratto di affitto tradizionale

Se affiderete il vostro immobile ad un property manager, sarà lui a guadagnarci.

A a voi resteranno sul groppone le responsabilità, le tasse, la manutenzione, i rischi e l’usura dell’immobile.

Sai che cosa resta a lui? Il guadagno. Punto.

Piccoli accenni fiscali in merito alla tassazione agevolata e i vantaggi della cedolare secca

Per chi affitta temporaneamente il proprio immobile potrà beneficiare dell’aliquota in cedolare secca pari al 21%.

In questa tipologia di contratto non esiste la tassazione agevolata con aliquota al 10%.

Registrazione del contratto di affitto

Il contratto di affitto breve non va registrato presso l’agenzia delle Entrate essendo una tipologia di locazione inferiore ai 30 giorni.

Tuttavia, ricordatevi di archiviare in modo ordinato e certosino tutta la documentazione.

Ti ricordo che l’anno successivo, sei obbligato o obbligata a dichiarare al fisco i tuoi incassi.

Ricordati di inserire nel contratto di locazione: dati fiscali e anagrafici del proprietario e dell’inquilino (host e guest), dati e descrizione dell’immobile che stai locando, ammontare del canone di locazione, decorrenza e termine dell’affitto, in questi casi non serve inserire nel contratto la clausola per la cedolare secca.

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Ho reso disponibile, solo per i lettori del mio blog, il raro modello di contratto affitto breve con cedolare secca cliccando qui.

Se sei interessato o interessata a triplicare o quadruplicare il tuo vecchio canone di affitto, ritornando a divertirti con gli affitti, contattami.

Ascolterò con cura e attenzione i tuoi desideri, i tuoi sogni, le tue ambizioni e le eventuali perplessità.

Se capirò come, e se poterti aiutare, solo in questo caso passerò allo step successivo e a studiare ad una strategia personalizzata e cucita su misura per il tuo specifico caso. Clicca qui per prenotare la prima chiamata di consulenza conoscitiva gratuita.

Miki Martinazzi

👉👉 Miki Martinazzi è consulente, specialista e punto fermo nel mercato delle locazioni abitative sicure dal 1997. Le strategie di Miki, l'ultra ventennale esperienza e la sua specializzazione, consentono ad ogni locatore di corazzare l'affitto aumentando guadagni e massimizzando i profitti.

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