Fra le domande più frequenti che ci pervengono in questi giorni a causa dell’emergenza sanitaria provocata dal Covid-19, riguarda l‘accordo per la riduzione o la sospensione temporanea del canone di locazione. Il locatore, per evitare di pagare o buttare inutilmente denaro, versando imposte sui canoni non riscossi è FONDAMENTALE che esso, al più presto, sottoscriva con il suo inquilino, un accordo sicuro e legale, che dovrà essere registrato entro un mese, con apposito modello, presso l’agenzia delle entrate. I molteplici benefici che ne deriveranno, li spiegherò in questo articolo.
Lo tzunami economico causato dal lock down mondiale, sta travolgendo il tessuto sociale e la nostra economica locale, con la conseguenza che i rapporti economici e contrattuali stanno subendo drastici e improvvisi cambiamenti.
Quindi cosa può fare il locatore per tutelarsi facendo i passi corretti? Ora nei prossimi paragrafi, lo scopriremo insieme.
Il proprietario e l’inquilino in seria difficoltà per far fronte all’emorragia economica, sono costretti a correre ai ripari, sottoscrivendo accordi extra contrattuali relativi alla diminuzione o la sospensione temporanea del canone di locazione a causa Coronavirus.
Non essendoci nulla nel web che potesse aiutare i proprietari a orientarsi in questo difficilissimo momento, ho deciso di creare la 1° video guida gratuita che ti spiega passo passo praticamente tutto il necessario per redigere la tua scrittura privata, compilare il tuo modello 69, e come devi comportanti per inviare all’agenzia delle entrate tutta la pratica.
Sono sicuro che sarà di tuo gradimento e di interesse. La video guida è disponibile sul mio canale YouTube a questo indirizzo
Pubblico le domande più significative che ci hanno inviato nostri lettori, in questi giorni
Andrea da Palombara Sabina: sono un locatore di un locale adibito ad attività commerciale, tutto regolare. Il locatario (inquilino) ha dovuto sospendere la sua attività a seguito del dpcm 11 marzo 2020. Egli non è in grado di pagare il canone di affitto. Sono disposto ad accordargli la sospensione temporanea del canone di locazione, ma come posso io far risultare al fisco che non ho percepito la mensilità o le mensilità?
Valerio da Napoli: Ciao, ho due contratti di locazione per studenti fuori sede. Gli studenti mi hanno fatto richiesta per vie brevi di riduzione del 50% del canone che ho accordato. Cosa bisogna fare per regolarizzare il tutto?
Domenico da Comacchio: Salve, vorrei chiedere se possibile, come devo procedere alla registrazione dell interruzione temporanea del canone causa forza maggiore avendo già raggiunto un accordo con il proprietario dell’immobile.
Grazie
Oggi, con questo articolo, voglio fornire chiarimenti, in modo da permettere alle parti, di seguire i passi corretti senza rischiare di incorrere in sanzioni, versare inutilmente tasse o di commettere stupidi errori che potrebbero costare cari.
INDICE DI QUESTO ARTICOLO
- Le attuali agevolazioni fiscali per il conduttore
- La rinegoziazione del canone di locazione
- Rischi e criticità, come evitarli
- Perché procedere alla registrazione dell’accordo di integrazione
- Come scrivere la lettera per riduzione dell’affitto: i 3 passi
- Dove trovare il fac simile riduzione temporanea canone di locazione
La richiesta di riduzione del canone: cosa sapere
Per chi ancora non lo sapesse, l’accordo di riduzione canone di locazione (qui la lettera da inviare al locatore per chiedere la riduzione) non da origine a un nuovo contratto. Lo ha ribadito anche la Cassazione con sentenza n. 5576 del 2003 sezione III. Quindi nulla di cui preoccuparsi.
Tale aspetto però non va sottovalutato in quanto potrebbe innescare, in futuro più di qualche incomprensione fra le parti o in alcuni casi provocare parecchi grattacapi tributari e giudiziali.
Le attuali agevolazioni fiscali per il conduttore
Molto probabilmente già lo saprai: fra le misure adottate dal DECRETO-LEGGE 17 marzo 2020, n. 18 “Cura Italia” a sostegno di una determinata categoria di negozi commerciali, meglio definite “esercenti attività di impresa”, il governo ha riconosciuto loro, attraverso l’rticolo 65 del decreto-legge 17/03/2020, n. 18 cosiddetto “#CuraItalia”, un credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone mensile di marzo.
Inoltre è di pochi giorni fa la recente Circolare dell’Agenzia delle Entrate 3 aprile 2020, n. 8/E precisando che: “ Ancorché la disposizione si riferisca, genericamente, al 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, la stessa ha la finalità di ristorare il soggetto dal costo sostenuto costituito dal predetto canone, sicché in coerenza con tale finalità il predetto credito maturerà a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo”.”
In pratica tutti i fabbricati rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe), possono beneficiare di questa compensazione, utilizzando il modello F24. Sono certo che il tuo commercialista saprà indicarti la strada per applicare l’agevolazione fiscale.
Rischi e le criticità da non sottovalutare
Buttare dei soldi inutilmente è una prassi alla quale molti locatori non sono consapevoli. Cosa voglio dire con questo?
Chi si rivolge a noi, lo fa principalmente perché vuole tutelare e salvaguardare il suo patrimonio immobiliare, ed evitare così, errori, che nel tempo gli potrebbero costare migliaia di euro a causa di grossolane disattenzioni.
Chi affitta un immobile con il fai da te, prima di servirsi di un serio professionista, si era accorto che gli errori e le disattenzioni si pagano, anche a distanza di anni.
Sai le ore che hanno sciupato frullando per le pubbliche amministrazioni, tantissimi proprietari che affianco?
Sai i giri a vuoto per gli uffici ?
Funziona cosi
Ti rechi in un ufficio della P.A. perché hai una bega da risolvere, una persona molto probabilmente ti dirà che devi ritornare perché i sistemi informatici sono bloccati, oppure il funzionario dell’ufficio preposto è in malattia e non riescono a darti una risposta sino al rientro di questo.
Oppure, come accade per il 95% delle volte, c’è una coda di almeno 10 persone in fila che attende il proprio turno.
Viceversa ti prepari il bel malloppo di documenti, credendo che sia completo in tutto, perdi mezz’ora per trovare parcheggio (sempre che lo trovi), entri nell’ufficio con l’ansia che il disco orario o il parcometro possa scadere velocemente.
Farai con molto probabilità circa un’oretta di coda, arriva il furbo ti turno che ti passa davanti “solo per chiedere una cosa veloce“, ti dirà che ci metterà solo pochi secondi che poi diventeranno 5 minuti.
Finalmente, arriva il tuo turno, ti siedi, ti rilassi, consegni il malloppo al funzionario.
Incroci le dita sperando che sia tutto in ordine, invece booom, il funzionario ti guarda perplesso e ti dice che manca un documento. Che “pall….e”
Molti di questi proprietari, diventati successivamente miei clienti, queste esperienze le hanno provate sulla loro pelle, le hanno toccate loro stessi con la mano, testando l’ebrezza del sali e scendi; come essere sulle montagne russe.
E’ stato così sfiancante e deprimente che qualcuno aveva pensato di mollare il colpo.
Molti proprietari, sottovalutano i rischi e affittano alla “buona”, pensano che tutto fili una meraviglia, un bel giorno è probabile si ritrovino nella cassetta delle lettere, un bel avviso di accertamento inviato dell’amministrazione finanziaria.
Non sto dicendo che capita a tutti, ma negli oltre 23 anni della mia professione, ho incontrato migliaia di locatori che hanno vissuto le più disparate avventure.
Da quelle tributarie, agli errori formali, allo scambio di persona della pubblica amministrazione.
Impugnare un provvedimento illegittimo della P.A., è un grosso fastidio. Fra avvocati, soldi, telefonate, perdite di tempo, ricorsi al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) per chiedere il suo annullamento è come entrare in una selva oscura
Quindi, quando si fanno le cose che non si conoscono, la prudenza non è mai troppa. Soprattutto quando ci sono di mezzo i soldi e il preziosissimo tempo.
Per chi non lo sapesse l’avviso di accertamento è l’atto mediante il quale l’ufficio (Agenzia Delle Entrate) notifica formalmente la pretesa tributaria al contribuente a seguito di un’attività di controllo sostanziale.
Attribuzione data certa e la riduzione della base imponibile
Quindi, quali sono i vantaggio per il proprietario in merito alla riduzione del canone di locazione ?
La circolare dell’agenzia delle entrate n. 60/E del 2010 ha chiarito alcuni aspetti interpretativi, asserendo che l’accordo tra proprietario e conduttore per la riduzione del canone, non deve essere obbligatoriamente soggetto a registrazione.
In particolare il focus va agli articoli 3 e 17 del DPR 26 aprile 1986, n. 131, asserendo che devono essere registrati solo le cessioni, le risoluzioni e le proroghe dell’originario contratto.
La rinegoziazione del canone
Che tu sia inquilino o proprietario, il mio vivo consiglio che ti posso dare è di attivarti e registrare la tua scrittura relativa alla rinegoziazione del canone di locazione, quanto prima, per due semplici motivi:
E’ indispensabile per diminuire la base imponibile o meglio ridurre il carico fiscale!
Serve al locatore per dimostrare (nella dichiarazione dei redditi) effettivamente che il reddito derivante dall’affitto è più basso rispetto a quello indicato nel contratto stipulato a suo tempo. Prova pensare ai canoni insoluti che in questi mesi, migliaia di inquilini non stanno versando al locatore a causa Covid-19
Inoltre attraverso la registrazione dell’atto, è possibile attribuire data certa alla scrittura stipulata fra le parti, sopratutto quando sarà il momento di dimostrare all’amministrazione finanziaria, che il reddito da locazione percepito è più basso rispetto a quanto stabilito contrattualmente.
Gli anni passano e con essi le persone e la vita, due righe in più non guastano mai, quindi, meglio tutelarsi.
Si fa presente, tuttavia, che il perfezionamento dell’accordo di riduzione del canone può determinare, di fatto, la diminuzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro (come pure ai fini delle imposte dirette), e conseguentemente, la corresponsione di una minore imposta.
circolare dell’agenzia delle entrate n. 60/E del 2010
Per chi si volesse leggere questa bella pappardella di circolare, posto di seguito il contenuto integrale.
In ogni caso, obbligo o meno, chiunque vi abbia interesse può richiedere in qualsiasi momento, pagando la relativa imposta, la registrazione di un atto.
La legge consente modifiche al canone di locazione?
Giuseppe, ci posta un commento dal canale You Tube: Salve Miki, sei stato molto chiaro, ma ti chiedo ancora un’altra informazione, mettiamo il caso che il proprietario, prende al cuore la situazione, la legge permette la sospensione del contratto, o una riduzione dello stesso? Il proprietario, o l’inquilino rischiano in qualche sanzione? Grazie
Fintanto che il contratto di locazione è in vigore, la legge vieta espressamente l’aumento del canone di locazione.
La disciplina che regola i contratt di affitto L 431/98 e L 392/78 prevede l’aumento del canone di locazione soltanto attraverso l’aggiornamento sulla base dell’inflazione degli indici ISTAT . Ma attenzione, perché il locatore che avesse deciso di aderire alla cedolare secca, è obbligato a rinunciare all’aumento annuale del canone.
Viceversa invece per il modello di contratto di locazione commerciale, con il quale è possibile stabilire fra le parti un aumento del canone, anche progressivo.
Questo aspetto va applicato in modo specifico, adottando precise procedure e articoli contenuti nel codice civile.
I 3 passi e le tre regole per scrivere la lettera per la riduzione o la rinegoziazione dell’affitto
Desidero sottolineare che l’accordo per la riduzione al canone di locazione può essere fatta sia per l’immobile abitativo, che per gli immobili commerciali.
Ogni commerciante che stia vivendo una situazione di disagio economico o qualsivoglia problematica, può richiedere in modo etico e ragionevole, la riduzione dell’affitto del negozio oppure di un magazzino, di un capannone, di un laboratorio o di un’officina e tante altre categorie.
Senza frullarci tanto intorno, chi abbia stipulato un contratto di affitto, può, con il consenso del locatore, trovare un accordo economicamente più vantaggioso.
In pratica la possibilità, per le parti, di ridurre il canone è possibile a prescindere dal tipo di affitto.
L’accordo di riduzione verbalizzato o concordato fra le parti (inquilino e proprietario) può essere limitato a un solo periodo, successivamente il conduttore, ritornerà a versare il canone definito in sede contrattuale.
Il locatore che ha aderito alla cedolare secca o al regime di tassazione ordinario, non ha ostacoli alcuni, e può liberamente, sottoscrivere con il suo inquilino, l’accordo per la riduzione dell’affitto, senza problemi di alcun tipo.
Primo passo essenziale: è procedere con la preparazione della scrittura privata o meglio l’accordo per la riduzione del canone, nella quale andranno riportati alcuni elementi importanti (indicazioni dei contraenti, tipologia di contratto sottoscritto, estremi di registrazione, motivazione, canone iniziale e quello nuovo, data, termine di efficacia, ecc ecc).
Nelle scritture che redigo, specifico sempre, che gli articoli restanti, contenuti nel contratto, resteranno invariati.
Il contratto in essere, la sua durata e il suo contenuto in generale, resterà valido, tranne la modifica sostanziale al canone annuale.
Successivamente la scrittura dovrà essere registrata all’Agenzia delle Entrate attraverso la compilazione del modello 69 per la riduzione degli affitti.
A tal proposito ho resi disponibile, una guida passo passo, che ti guiderà autonomamente, nella compilazione corretta di tutta la documentazione, senza bisogno di spostarsi in alcun ufficio. Troverai il link in fondo a questa pagina.
L’articolo 19 del DL 133/2014 ha stabilito che la registrazione dell’atto riguardante la riduzione del canone di affitto è esente dalla imposte di registro e di bollo.
Ecco nello specifico che cosa indica l’articolo 19
Esenzione da ogni imposta degli accordi di riduzione dei canoni di locazione
La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere e’ esente dalle imposte di registro e di bollo.
1-bis. Nella definizione degli accordi di cui al presente articolo, anche nell’ambito di iniziative intraprese da agenzie o istituti per le locazioni, comunque denominati, le parti possono avvalersi dell’assistenza delle organizzazioni della proprieta’ edilizia e dei conduttori, sia in relazione ai contratti di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, sia in relazione ai contratti di cui al medesimo articolo 2, commi 3 e 5, della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni. Il conduttore, con propria comunicazione, puo’ avanzare richiesta motivata di riduzione del canone contrattuale. Ove la trattativa si concluda con la determinazione di un canone ridotto e’ facolta’ dei comuni riconoscere un’aliquota ridotta dell’imposta municipale propria.
Il fac simile riduzione temporanea canone di locazione
Per rendere la vita di tutti i giorni un po’ meno complicata, ho resto disponibile il mio modello sicuro, efficace, editabile e adattabile.
In meno di 30′ sarai in grado anche tu di completare velocemente e avere fra le tue mani il tuo accordo, ti eviterà fastidi e errori di qualsiasi tipo.
Attraverso il mio tutorial, ti guiderò passo passo nella compilazione e nella preparazione di tutta la documentazione.
Ora puoi, finalmente, mettere in chiaro fra te e il tuo inquilino, i nuovi accordi relativi alla rinegoziazione del canone di locazione.
Il modello che fra poco potrai scaricare anche tu, ti renderà le cose facili, non dovrai telefonare “a destra e a manca”, eviterai di navigare fra decine di siti internet buttando ore e ore del tuo preziosissimo tempo.
Non dovrai telefonare a qualche amico commercialista o restare in attesa per più di mezzora al telefono (se ti va bene e sempre che ti risponda qualcuno) con l’agenzia delle Entrate.
Non dovrai nemmeno impazzire per cercare infinite informazioni per compilare il modello 69. Tutto il processo sarà racchiuso in pochi e semplici click che ti guideranno mano nella mano verso il traguardo desiderato.
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Miki Martinazzi
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